龙光集团活不成万达？

斑马消费 杨柘

固然龙光集团海外债务展期继续推进，同时被纳入恒生综合指数、沪港通及深港通，但预亏业绩一出马上打回原形，市值更是跌破50亿港元。

销售骤降、回血不敷，累积的债务接踵而至, 被内忧外患牵绊已久的龙光集团，不能不腾出手来逐个化解。

公司不再受投资者逃捧，意味着以高周转、高杠杆开展为导向的房企，渐被市场丢弃。

那可能还不是最严峻的考验。中国房地产市场在那几年里敏捷降温，一多量房企被迫走进新周期里，卖房子越来越不赚钱，拓展新营业，岂能临时抱佛脚？

民营房企中，龙湖和万达等少数几家，日子略微好过一些。早年规划的贸易板块，现在成了香饽饽。收租、运营物业等，比拟室第开发，有更长久的想象空间。

龙光集团也在效仿，聚焦都会贸易和社区贸易的蓝鲸世界、蓝鲸六合先后开业，几有点龙湖集团和万达商管的影子了。

更高吃亏90亿

龙光集团（03380.HK）日前披露2022年盈利预警，在录得业绩预亏70亿元至90亿元的字眼之下，那家钟爱“地王”的粤系房企，再次引发存眷。

差别以往的是，公司被纳入恒生综合指数、沪港通及深港通正式于13日生效，还有海外债务展期停顿的信息披露。

然而，那些利好没能抵消业绩跳水的影响，13日，公司股价大跌8.42%，收报0.87港元，总市值跌破50亿港元。

昨日延续跌势，跌幅5.75%，收报0.82港元。而在2021年3月，公司股价盘桓在12港元摆布。两年时间股价跌了9成以上，蒸发市值超600亿港元。纪海鹏、纪凯婷父女的身家大幅缩水。

2022年，房地产行业调整进入深水区，叠加疫情影响，公司收入和销售的疲软远超预期。

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去年上半年，公司录得收入126.3亿元、净吃亏5.406亿元，同比别离降幅64.09%和108.74%。

同期，合约销售额303.4亿元，腰斩一半以上。

据克而瑞2022年房企百强榜单，龙光集团操盘金额419.2亿元，排名第36位，较上年别离削减1169亿元、下降16位。

海外债未解

龙光集团的起家，最早可逃溯至1998年开发的汕头阳光花园项目。其时纪海鹏正从建筑商转型房地产开发，昔时开工、昔时卖完的形式，几乎是高周转祖师爷碧桂园（02007.HK）的翻版。

2003年，纪海鹏转战深圳，在地盘市场里横冲曲碰，对“地王”情有独钟。出格是2014年前后，央企、处所国企纷繁角力深圳市场时，纪海鹏狂亮肌肉。2014年龙华区白石龙某地块、2015年龙光红山地块、2016年光亮新区某商住地块，不是深圳总价地王，就是全国总价地王。

在那些项目加持之下，公司销售规模从2012年百亿级跃升至2021年超越1400亿元，迈停止业前20强。然而，跟着融资端口收紧，依赖借贷扩张的形式行欠亨了。

2022年8月，公司暂停付出5笔美圆优先票据到期利钱（本金规模约16亿美圆），官宣违约，现金流危机随即发作。

固然中海地产和新世界开展（00017.HK），先后接盘了公司旗下一些项目，但离完成120亿元的资产盘活方案，还有很长一段间隔。

截至2022年中报，公司欠债总额2306.28亿元，现金及银行结余143.52亿元，难以笼盖962.08亿元的银行及企业借贷总额。

公司化债的挨次先易后难。去年12月，公司21笔境内债展期获得持有人会议表决通过，但境外债展期不断未能落定。

据13日通知布告，公司已将境外债展期计划草稿发送给境外债权人及其参谋，以就展期计划两边起头沟通。

据公开数据，截至目前，公司有11只存续美圆债，规模约31.79亿美圆。

为缓解活动性危机，本年3月上旬，公司方案新发行美圆债置换当前存续美圆债，规模约34亿美圆，发行期限为7年。不外，那一方案尚未有新的停顿。

活不成万达？

龙光集团曾是民营房企的优等生，可它并没有活成本身想要的样子。

公司次要有三大营业板块：物业开发、城市更新和物业运营，以前两大板块为主。对贸易板块先天重视不敷，以致于错失了开展机遇。

2021年，在原龙光贸易广场根底上，正式确立蓝鲸世界、蓝鲸六合双产物线，并陆续在深圳和南宁表态。

蓝鲸世界定位都会新贸易中心，规划娱乐、餐饮、零售、休闲及体验等五大业态，是TOD城市综合体的一部门，类似万达广场。

蓝鲸六合规模较小，定位5-8万平方米的社区贸易中心，重点专注便当和办事，集购物、餐饮、教育及娱乐于一体，偏向于中端购物中心，近似龙湖天街和吾悦广场。

公司官网披露，将来两年内，蓝鲸系列产物将在上海、浙江等多座城市陆续面世。

那些贸易项目，围绕公司旗下地产项目来开发配套，考虑当下市场情况，那个后起之秀，要想异军突起，难度极大。

在那方面，龙光应该多借鉴龙湖集团、万达商管。

龙湖集团在贸易板块上的胜利，得益于在于市场情况和本身运营才能。譬如，首个贸易项目北城天街2000年摆布开发，现已成为重庆地标之一。它的胜利来自对贸易地产和新区域的嗅觉。正如龙湖前高管邵明晓所称，增加业态，就是增加一个活路。

别的，是龙湖每年以销售回款的10%，做为上限对贸易板块投入。目前，贸易板块衍生出贸易投资、租赁住房、空间办事及聪慧营造等。既让公司离开了纯室第开发形式，也增加了不变的现金流。

万达商管营业更为地道，2019年剥离房地财产务之后，变身轻资产企业，2022年租金收入超越500亿元，奉献比例9成以上。

相较龙湖集团、万达商管在贸易板块百亿级以上年收入，龙光集团在贸易板块的收入规模相当小，2021年，来自物业运营收入别离为2.12亿元；去年上半年为1.28亿元，在公司收入占比极低。