2007年后入市的房市小炒家的30个傻模样

　　2007年后入市的房市小炒家的30个傻模样

　　(嫌长就只看标题)（有理说理，不带脏话）

　　炒房要注意掌握分寸, 适可而止, 见好就收，要知足常乐，留点利润给自己吧！贪海无边，回头是岸。纸上富贵不顶用,兑现利润才是真! 留得青山在，不怕没柴烧。不要傻模样。

　　小炒家傻模样之1：上下电梯心茫然

　　房价先涨后跌，有涨有跌。房市涨跌一个周期有8个阶段：

　　第1阶段是初露锋芒，慢步缓涨，跟者不多。还没参军少言谈。

　　第2阶段是如日中天，买者日多，到处盖楼。当了空军在彷徨。

　　第3阶段是上涨加速，迭创新高，排队拥挤。当了多军真酣畅。

　　第4阶段是高位盘桓，有价无市，地价下跌。为防假跌无卖愿。

　　第5阶段是先知降价，拐点到来，开始中跌。以为小跌会再涨。

　　第6阶段是后觉跟进，恐慌卖出，房价大跌。想割怕痛要骂D。

　　第7阶段是钝刀割肉，阴跌后盘，盘后阴跌。套牢痛苦睡不安。

　　第8阶段是横盘筑底，黎明之暗，上涨前夜。上下电梯心茫然。

　　目前各地的房市，排队拥挤的第3阶段已过，许多地方处于有价无市的第4阶段，广深处于房价大跌的第6阶段。大炒家卖量大，在有价无市的第4阶段和开始中跌的第5阶段才出货就出不了手,要打提前量。在排队拥挤的第3阶段，大炒家会发扬风格，把出货的良机送给你而把套牢的痛苦留给自己吗？

　　大炒家能掐会算，不会在2008年才出货,要打提前量.2008年才出货的叫后知后觉,2009年出货的叫杀跌出局，2010年还不出货的叫深度套牢或坐电梯回到地下室。

　　聪明的小炒家会在开始中跌的第5阶段杀跌出局，在此阶段还不出货的过后就会后悔了。

　　小炒家傻模样之2：已现拐点还死扛

　　2008年房价如果逆势上涨的话，2007年新房150万 * 1.26 = 2008年涨到189万。189 – 150 = 涨39万。即使是中等“白骨精”（白领骨干精英），积攒39万也需要4年啊！ 4年血汗钱在房市1年就被忽悠走了，被人家赚太多了就会捂紧钱袋子。“多行不义必自毙”，坑害买家迟早会被“上帝”（消费者）惩罚的，不孝敬“衣食父母”的商家最终倒闭的还少吗？

　　正府怕经济低下头，已经不让大家往里投，正在股市“杀鸡头”，你小猴怎不知“紧箍咒”已套头？股价奇高到6124点就是近期的头，结果掉头暴跌到3271点（半年跌46.6％）时看到许多人游泳时没穿裤头。如果当时爬到10000点再下来就会摔得更晕头！

　　某市2008年房价如果继续上涨的话，几个月里入市的“解放军”需要6万人。因为几个月的调控和利空频传造成4万套新房和二手房在待售，加上新近将有1万套新房封顶，如果大涨会挂出获利盘1万套。你炒过股的话，就容易理解了。一个股在9.01元的卖盘上挂了4万股，在9.02元的卖盘上挂了1万股，随后在9.03元的卖盘上挂了1万股。吃掉这6万股才会上涨到9.04元。

　　目前房市的调控真抓实干，风险已大，利空满天飞，恐慌气氛弥漫，广深跌势明显。围城外的人不想进去，大家都明白逆势者亡，顺势者生的道理，大多听人说过“新手死于大顶，老手死于熊市抢反弹”和“熊市不言底”的股言。围城里的人想出来，开发商为还贷要套现，套牢的想割肉，保本的要吐鸡肋，获利的要落袋为安。见横盘要提前杀出，见小跌要尽早杀出，见涨当作回光返照也要杀出，每一次反弹都是杀出的良机。

　　“房市没有活雷锋”。明摆着有6万套等候在哪里，谁有一呼百应，扭转乾坤的帅才，让6万个“唯利是图”的投资投机者在短时间里发扬“宁套自己百万，不亏他人几万”的舍身救人的精神跳入冰水中，一起动手先把这6万人救上岸？

　　“锦上添花追涨，落井下石杀跌”永远是市场的本性。9.01元的几万卖盘老挂着不怎么动，就说明大势不妙，9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了，跌势就更加明显，卖者就要杀跌“瞎胡闹”了，排队追涨“凑热闹”的人就不见了，围着“看热闹”的人就越来越多了。

　　房市投资投机者的买是为了卖，与股民在6000点高位的投机心态是一样的，会露出“游击队”的本来面目，打赢了应该走，打输了也要走。不走的人就会在雪山上替人站岗。最终还是要有6万个买得起189万一套房的“待购首套自住房者”来“解放”这些“解放军”。可是，你的周边有几个买得起189万一套房的“待购首套自住房者”呢？

　　珠峰再高也有头，树再大也有顶。即使真有6万个不怕套的投资投机型的“解放军”来了，那也是回光返照，拉高出货，那也是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶。你炒过股的话，就容易理解了：“天量见天价”。如果在高位见到“量价齐升”，就要注意是不是自买自卖对倒盘的骗局了。跌势一旦形成，有很大的惯性和杀伤力，谁敢去接高空坠落的飞刀？楼市盘子太大了，参与的人太多了，没有真正说了算的大庄家，一旦下跌，就象大堤决口，卖盘凶猛涌出，谁来组织众人去堵住决堤大口？要知道，溜得最早的是大款，跑得最快的是大户，因为你才2套房，人家有10套，要死的话他们比你死得更惨。所以转跌为升只是大户要撤退的烟幕弹，只是小散的单相思。

　　小炒家傻模样之3：“高价房奴”老来惨

　　（购婚房主力的）80后的父母这代人目前在五六十岁。大多情况是：青年时赶上文化大革命和上山下乡，教育水平普遍不高，成家遇到计生，中年遇到下岗再就业，退休金只够自己日常花费。二线城市，1985年工资普遍每月在60元上下，1990年在300元上下，1997年在1200元上下。一生红脑袋，穷革命，几无灰色收入，积累的财富不多。在应付孩子读书这第一座大山之后已所剩无几。为了一套房子，掏干了2家4老所有的积蓄。子女被20年的高额的月供压得喘不过气来。4老所积累的钱表面有几十万元，但那是应付看病和养老的钱，说不定到时候还不够花呢。如果是农家子女就更窘迫了。

　　“高价房奴”最终结局是两手空空。大学毕业后倾一生之财力为自住去购房，30岁 + 30年 = 60岁时破房要拆迁了，另住的独子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也贷不到款，借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买，再涨就永远买不起了”的谎话，结果永远吃亏，最终两手空空,活得真窝烂！如果60岁时再花钱买一次房，你“买一次就一辈子都是有房族”的梦想破灭了，第2个20年的“长怔”又开始了。所以，2008年还没买房的人最好的对策是，先创业和投资赚到钱，并等低价再买。

　　房价上涨需要“可爱的刚需”去冲锋，开发商却天天在大量地消灭“可怜的上帝”。在2005一套50万时就“刚需”，自有30万缺口20万。到2007年一套150万时变“弱需”，自有50万缺口100万。3年再涨1倍到300万时变“无需”，无可奈何之需，自有90万缺口210万。其实，房市里没有真正的刚需，买不起时可以先租房，不用睡在街上啊。

　　小炒家傻模样之5：供求变化装没看

　　因为拍买来的土地成本越来越高，因为不涨就没人追买，开发商每月每批都调高房价，形成“永涨不跌”的假象，使得许多人砸锅卖铁，透支未来，急不可耐地追高买入。为了吸引买家，每年需要上涨26％的最小速度来维持（扣掉土地增值税、所得税、契税、评估费、中介佣金等税费、折旧、非自有的资金的利息等成本15％，你实赚到可怜的11％），涨了几年后基数越来越大，2005年、2006年、2007年的房价就以每年加价10万，30万，60万的加速度上涨。

　　当开发商好赚钱，结果开发商队伍就加速度地增多，全国已有6万家房企，连海尔也来凑热闹了。不贪心的商人你见过几个？赚大钱后就会加大投资。于是，新房竣工数就以2006年1万套、2007年2万套、2008年4万套……的加速度增多。有地不盖房会被正府收回和工期长导致新房竣工数放大量要滞后到2009年。

　　求的方面呢？房价大涨带动的物价大幅上涨使许多“待购首套自住房者”每年存款数呈现6万、5.6万、5万、4.5万……的减速度，房价大涨使购房款的缺口以30万，50万，80万……的加速度增大，于是，“待购首套自住房者”以每年10万人、20万人、40万人……的加速度被抛弃。新房涨到150万后，大多数“待购首套自住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。如果新房房价再涨1倍到300万，“待购首套自住房者”的刚性需求将被彻底消灭！

　　供趋大而求趋小的“Ⅹ趋势”由此形成了。当“Ⅹ”中的“＞”发展为“＜”时，求大于供就变为供大于求，就象菜市有20担白菜供应量，只有15担的有效需求，卖方市场变为买方市场。以前的正治课老师说：美国经济危机时“生产相对过剩”，商家生产的东西卖不出去，穷人想买又买不起，商家宁可把牛奶倒进海里也不给老百姓。房子倒不掉，也舍不得倒掉，降价是必然的。

　　小炒家傻模样之6：车将倒退不下鞍

　　自行车上行在斜度为10度，长度为7公里的上坡路上，必然是“逆水行舟，不进则退”。假设能前进的最小速度为每分钟踩26下，你只踩15下肯定会倒退。同理可知，房市只有二个方向，上涨如果小于所需要的最小速度，就会下跌。

　　房价在高位与低位情况不同，风险较大，不敢久握,卖压较大，换手较多。因为其他投资渠道可以在一年里小风险地实赚到10％，所以到高位风险很大时，要使房价逆势不断上涨，所需要的最小速度是每年上涨26％（10％ + 风险收益等1％ + 土地增值税、所得税、契税、评估费、中介佣金等税费、折旧、非自有的资金的利息等成本15％ = 26％）。也就是说，“无利不起早”，房价必须以每年上涨26％的最小速度上涨，才有起码的盈利动力使众人愿意冒着高位风险去排队烧钱，蜂拥入市，才能保证你实赚到可怜的11％。每年上涨26％的情况是（本文数据大多属于二线城市）：

　　2007年新房150万 * 1.26 = 2008年涨到189万。189 – 150 = 一年涨39万。

　　2008年二手189万 * 1.26 = 2009年涨到238万。238 - 189 = 一年涨49万。

　　2009年二手238万 * 1.26 = 2010年涨到300万。300 - 238 = 一年涨62万。

　　以最小速度26％地上涨，每3年就翻一番。150万涨3年就翻番到300万。150万涨6年就翻番到600万……这是无法长期坚持的。为何？一是新房一过手就变二手房，年收入20万以上的家庭几乎都有房，即使无房也不会买二手房。二是呈现家庭年收入20万以下的非富人（虽然家庭年收入20万却还无房的你也买不起新房，让我如何说你是富人？）的经济和心理都无法承受的加速度型的加价。即使现有50万现金 + 每年收入的一半10万 * 6年 + 其他10万 = 6年后也只有120万。

　　消费者（上帝）的消费能力决定卖方的最终命运。买房子无非就是两个目的：第一种目的是自住；第二种目的是赚钱。投资投机者不是自住，出租不合算，要等到房价涨了以后卖给“待购首套自住房者”以赚差价。所以，归根到底是建立在“自住”这个基础之上。2010年涨到300万时是什么样的自住者来接手呢？第一，钱特多。300万 * 0.5 = 具有首付150万的实力。第二，赚特多。300万 * 0.5 = 需按揭150万，即具有每月还款1.35万元的实力。第三，人特笨。2005年5套房 * 50万 * 0.4 = 他有付得起5套房的首付款100万的能力，却到2010年还是无房户。第四，人特傻。他相信房市吃了唐僧肉而长生不老，永涨不跌，一套300万不买的话再3年还要再涨到600万。这样的人是有自住房的富人啊，不是买家是卖家啊！H市3年需要10万人来买房，但是，同时具备这4个条件的无房户，你打着灯笼走遍全市能找到几个呢？因为人特笨加人特傻，一般不可能钱特多加赚特多。

　　在高位，当“待购首套自住房者”几乎都买不起房子了，或买得起也嫌贵不肯买了的时候，房价上涨就会减速，就会达不到每年上涨26％的最小速度。比如只是保本的15％，天下有谁喜欢做风险很大却只是保本的生意？于是，房市上涨动力不足，就象自行车往坡下倒退了。有人就要激流勇退了，有人就要顺水推舟了，有人就要落井下石了。

　　世上的路本来就是走完上坡路就到顶部，过了顶部就是下坡路。这是上帝无奈的安排：你是上帝也创造不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。你是上帝也创造不出 “连上帝自己也走不到头”的天涯路。

　　小炒家傻模样之7：“最后一棒”当宝藏

　　参加“击鼓传花”这个游戏，在门内拿着花的有100人，想买又买得起189万元门票的人只有5人时，就有95人拿着最后一棒。

　　2008年初，你张三以150万买新房 * 1.26 = 2009年初你张三拟以189万卖给我李四。扣费用后你实赚11％是很少的。189万 * 1.26 = 2010年初我李四拟以238万卖给王二。

　　我李四在买前算帐：到2010年初，房价在大顶部或在连跌三五年之中，王二买房后加价26％到300万，能成功卖出的可能性只有5％，所以王二来买我李四这套房的可能性只有5％，也就是说我李四拿着“最后一棒”的可能性有95％。

　　你张三在买前也应该算帐：李四买这套房的可能性只有5％，所以你张三在2008年买的房子属于“最后一棒”的可能性是95％。

　　此问题是房市独有的，是房市的死穴。原因在于房市买卖动则百万，一个来回需要几个月，一年为期的税费成本要15％。不象股市几千元就可入门，有短炒机会，今天下午买明天上午就可卖出，卖出100万在按下卖出键后几秒钟款就到帐，一个买卖来回的税费成本只要1％。

　　小炒家傻模样之8：高位求救没指望

　　房市刚走熊，某些人就拿“经济已被房市绑架”作为房牛市不会结束的理由，说正府不愿意看到大涨大跌，必定干预。说开发商不会做亏本买卖，必定反扑。可是，经济运行周期是一个无法改变的经济规律，客观规律不以人的意志为转移。难道自己的孩子被绑架了你就不管了？难道日本和美国正府愿意看到大涨大跌？难道日本和美国的开发商爱做亏本买卖？“识时务者为俊杰”。熊市趋势一旦形成：在下跌的初中段，许多的多军心神不定，无可奈何，不卖就越亏越多，卖出的人会越来越多：50个、60个、70个、80个……空军神闲气定，坐禅不动，因为低处没买还有机会，高处才买是高低二头挨耳光，逆势买入的越来越少：40个、30个、20个……市场的获利回吐和买力重新积蓄，需要漫长的时间和痛苦的过程。尽管可以采取一系列的救市措施，但是这些措施却不能阻止调整的步伐，只能减缓调整的速度。就象吃止疼片一样，也许可以使“重病”暂时减缓疼痛，但是对治病却没有大作用。“出来混，总要还的。”房地产泡沫病难道因为有“中国特产的止疼片”而可以例外？

　　大家在房牛市里都看到了，正策救市是在卖“空调机”。房熊市里正策救市同样会被置之不理，累积到一定程度后，在转折点才会见效。在熊市的初中期想靠几个利好把市场救起来是不可能的。不信的人翻开2001年以来的股指K线图看一下吧：2001年2245点开始走熊后，有降低印花税、国有股减持被暂停、按市值配售新股、社保基金入市、OFII入市、国九条等正策出台救市，直到2005年股指跌到998点才掉头上涨。

　　小炒家傻模样之9：唯心主义胡乱谈

　　多军是唯心主义者，因为多军最爱讲：“房价是由需求决定的，而刚需是很大的”。钱袋里只有30万，每月只收入3000元，需要结婚买房，一点刚性也看不出来。“钱袋”（有效购房能力）决定“脑袋”（购房需求），钱袋子属于物质，具有刚性，没有“硬通币”的人有买房的想法，他的需求只是一种想法，是软性的。也就是说，房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。

　　大众需求透支，财力不济，钱袋子被掏过和钱袋子较瘪的人，要鼓起来至少需要5年。“待购首套自住房者”大多买不起150万的新房了。新房5年上涨100万，5年里谁家工资增加了100万？

　　房价上涨中，一工薪族2005年缺30万，2007年缺100万。劳动年数越长越买不起房，再涨10年，就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了，社会怎么和谐、发展和稳定？所以，炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个大趋势，只要看各国就知道了。市场经济国家炒风已盛行100年，炒股，炒商品期货，炒外汇….. 千炒万炒，就是不能炒民生！有许多法规使你炒不动房。如果你说人家也可炒房，那是以前，现在人家房价收入比只是6倍的上下，如果还在炒房，房价收入比就会超过10倍。

　　2008年3月两会报告说：“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。2008年国务院常务会议工作要点指出：“依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为。”这说明，炒房犯法行为已危及民生，危及正权了。炒股不会危及民生，危及正权，有利融资发展生产，于是有些资金会被引导到股市去。

　　小炒家傻模样之10：卖给谁家真犯难

　　算中等家庭在通膨中能否买得起房，知房价被自己拖下水。因为高收入家庭有N套房，低收入家庭已买不起房.所以商品房的涨跌只要看当前中收入家庭是否买得起就知道了。如果当前当地的价格中收入家庭买不起，那么房子谁来买？所以房价必跌。王石在中央2套说：房价涨到心惊肉跳，涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起，不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。

　　青年“白骨精”（白领骨干精英）王二2007年定了三年后的买房计划，已积蓄50万元 + 家庭年收入20万的一半每年有10万可用于还按揭 * 3年 + 三年其他收入10万 = 90万为首付购买一套新房。

　　假如象有的多军吓唬人的那样大通胀，大加薪，大涨房价，那么王二所在的企业原料、交通、用房、接待、人工等成本会大增，赢利下降，没倒闭已是万幸，大涨工资就没戏了。结果，90万 + 每年工资增加3万 * 3年 - 每年被高物价咬走4万 * 3年 = 王二首付款能力下降为87万。

　　房价继续大涨，150万 * 2 = 三年后涨到300万一套。300万 * 0.5 = 首付需150万 – 87万 = 王二首付款缺了63万。啃四老，最终要拿钱到医院去还给老人，实际也是借。每月还了房贷后是月光族啊，那么多如何还呢？

　　300万 * 0.5 = 按揭150万，每月还贷1.2万 * 12个月 = 每年还贷14.4万，而年还贷能力已下降为9万。连大白领都无路可走了啊。刚性需求在房价上涨过程中被消灭干净。竭泽而鱼后，渔夫也完蛋了。袖手当观众的人增多了，供大于求更严重了，房价必跌。

　　精打细算地过日子，一个“待购首套自住房者”家庭年收入20万元，除了吃饭、结婚费用、养孩子、租房、养车、交通费、孝敬父母、保健、电话手机费、应酬、再教育、娱乐、储蓄养老等开支外，大约能用于今后购房的能有10万元（一半）就不错了。房价奇高的结果是还贷的年限大多要20年。在经济景气失业、事业发达、前途似锦时，对未来乐观的人当然可以一掷百万时眼不眨心不痛。但随着经济的变差，年龄的增大，购买者有失业的危险，有通货膨胀吞食存款能力的现实威胁，敢于透支20年的人大为减少了。

　　小炒家傻模样之11：吃闭门羹骂银行。

　　中央实行紧缩正策，炒家基本上在银行这一源头上被卡住了：银行停止转按揭、加按揭和严控放贷规模，对第2套房的按揭成数降为市场价的4成（评估额收紧为市场价的7成，在此基础上按揭6成），实际首付6成。买150万的新房，原来首付需要60万，现在需要90万。对工资收入严格审核时发现，张三家年收入10万，扣除第1套已按揭的，第2套只能再贷40万，首付需要110万，还贷利息率也提高了。换房者需先卖后买才不算第2套房。许多炒家的炒路就这样被堵死了。于是房市虚假的求大于供露出了供大于求的真面目。

　　小炒家傻模样之12：难逃票贩孬下场

　　刚需主要来自结婚族。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30岁，这些刚需已基本释放完毕。开始实行独生的1979年出生的到2008年是29岁。刚需正好大降，你我接到的结婚请贴上，主人大多是独生孩。2007年，中国小学入学总数为1500万人，比高峰期的1994年的2503万人减少了1003万。社会发展了，文化程度提高了，就晚育，就不想多生，人口就不断减少。这种发展趋势，看不讲计划生育的发达国家就清楚了。当年日本房价在面对这一人口结构改变时，走出了一波下跌行情，中国不可能改变这一规律。

　　牛市里，一开盘几千人在排队。现在，售楼处冷冷清清。既然认为房价还要涨，那么多军中的炒家就赶紧再带头排队买啊。一个城市原来一天卖出300套，现在一天才卖出60套，扣除虚假成交量（象股市的自买自卖的对倒盘），分明只有刚需在买。怎么炒家都不买了啊？你多军不买就算了，干吗急着忽悠别人去买呢？人气没了后，孙子（待卖者）急上帝（消费者）不急啊。大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的。那排队的人里有60%不是为了自住的。开发商忽悠不动炒家了，炒家忽悠不动消费者了。最终被忽悠的是自己。票贩子自己不坐火车，迟早要卖出手。刚需，也就是“真正想坐火车的人”买不起票了，全市几十万张车票（投资性房）都在票贩子（炒家）的手里，不卖“跳楼价”行吗？

　　小炒家傻模样之13：从众跟风遇崩盘

　　房价有上下二个方向，你为何只看到会大涨的一面，却看不到会大跌的一面？是你错误的观念造成的，是你只看到供求关系的重要，却看不到决定需求的更重要的“物质第一”（钱袋子决定需求）和“精神第二”（市场从来不缺资金，缺的是信心）。楼市成了投机市。只要是投机市，价格的涨跌其实就是一个心理游戏。信心在,价格就会继续涨，投机者就会蜂拥入市；信心缺失，投机者当然疯狂套现,价格自然崩跌。

　　“精神是原子弹”，威力无比。“人言可畏”，“众口烁金”。上涨时，80％的人心理预期看涨。人的贪心的本性加跟风的习性就显现了。看多理由有100条，心理预期对房价产生了神奇的推动作用。随着房价超越非富人购买力越来越远，随着调控力度的加强，随着亏钱的概率越来越大。人的“斤斤计较”的本性和恐高的习性就显现了。这时，80％的人心理预期看跌。看空理由有101条，跌价传言满天飞，心理预期对房价会产生摧枯拉朽的极大的破损作用，会将“房价”从华山“一条道”推下来。上山虽拥挤却安全无恙。下山拥挤“房价”就要完蛋了。挤上山需要看涨的心理预期和买门票的100万元。拥下山只需要看跌的心理预期加叫喊声。

　　小炒家傻模样之14：跟着地爷来收场

　　因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的，所以，500万人的市再来500万人，土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨，土地上的房子不但是“可再生”的（拆了建，建了拆），而且可以“多子多富”（6层以下的旧房占多数，拆掉盖24层的，一下子就是4倍的土地）。圈地成风，到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。日本和香港的人均土地少10倍以上，不是照样有房价和地价大跌的时候。

　　商品房的第一成本是土地成本。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨，“面粉高于面包”。土地真的能不断上涨吗？上帝要让不听话的人死亡,就让他们疯狂地快速地跑，跑得越快死得越快。如果每套房的地价只有10万元，那么房价真的会再涨20年而不跌。如果每套房的地价30万元，那么房价真的会再涨10年而不跌。如果每套房的地价100万元，那么房价涨不过2年就下跌。如果每套房的地价200万元，那么房价还能涨吗？300万元、400万元…..呢？

　　小炒家傻模样之15：积压空置傻了眼

　　盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。

　　下半夜让你开车转遍全城，能见到500人露宿街头吗？说明99.99的人都住在房子里，说明房子不缺。800万人的某市，2008年计划建设保障性住房1万套（有的退租）。有240万打工的 / 8人 = 出租房和闲置房就有30万套。只要有15分之1要卖出，就有待售二手房2万套。待售的新房2万套。2008年新增封顶的新房1万套。待售的共5万套。近几个月日成交60套 * 365天 = 2008年可能只售出2.2万套。供大于求必跌。

　　小炒家傻模样之16：排队待售急煞俺

　　卖出量可骗人，存货量不骗人。走在街上，往二边看，到处是大工地，雨后春笋，新楼林立。房牛市里，买方踊跃，开盘第三天，售楼处说卖光了，900套待卖 / 每天成交300套 = 待售率为3倍。牛市高位，遇到调控，持币观望，有价无市，30000套待卖 / 每天成交30套 = 新房待售率为1000倍。消费者租房住，等几个月可能节省几万几十万呢。先降价为强，后降价遭殃。开发商等不起，不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低， “买涨不买跌”，越降价越没人买，形成恶性循环，一路走低。上帝公平哪，老爷和孙子轮流当。

　　中介比食杂店多。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。现在，中介门可罗雀，你经过时注意看一下人头就明白了。房牛市里，买方踊跃，卖方惜售，二手房每天卖出200套 / 当天挂牌量4000套 = 20分之1的卖出率。牛市高位，遇到调控，空方持币观望，卖方卖意急迫，每天卖出30套 / 当天挂牌量20000套 = 666分之1的卖出率。有价无市之时，就是即将退潮之时。房市久盘必跌，随后就抢跑道出逃，兵败如山倒。

　　小炒家傻模样之17：要与股民比风险

　　算市盈率（回本年数），知买房吃亏。目前存银行五年期利息一年5.87万元 = 17年可收回投资（市价盈利率17倍）。国际股市被认可的的市盈率是十几倍。2008年3月底，股市的有的绩优股的市盈率20倍，表面是20年回本，但存在炒短线和炒波段的机会，可能2年就回本。2008年买房，近三年，房价下跌的概率很大，要赚取房价上涨的差价是没指望了，只能赚租金。100万的房子年租金3万。100万 - 拆迁时还有40％的价值 = 60万 / 35年 = 每年折旧1.7万，家具家电折旧、中介费和其他费用0.3万，租金实际收益1万元。

　　100万的房子 / 租金实际收益1万元 = 100年可回本（市盈率100倍）。

　　很明显，买房比存在银行里是吃亏的，比炒股的风险更大。当前房价再涨一倍的话是市盈率200倍。

　　小炒家傻模样之18：收益低得不敢讲

　　一些债券型基金和银行理财产品年收益在10％以上（2007年集合打新股15％）。100万的房子的租金实际收益1万元，只有1%的回报。如果回报要想达到10%,则年租金就要升高到12万，即每月1万元。12万/ 家庭收入的0.5用于买房 = 租户家庭年收入24万。人年收入12万就要申报个税，家年收入24万的富人大多有多套房，指望比你更富的人来租用你的房？

　　在样样都涨但工资涨不多时，非富人连维持每年3万的租金都气喘嘘嘘了，加上正府大盖廉租房和房市不涨使许多被套住的投资房进入租房市场，房租根本就涨不动。今后3年，房价要么在山顶尖，要么在下跌。房价下跌时，房租不跌反涨是不可能的。

　　房租涨不动是房市的“不治之症”，它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。为了起码的回报，结果只能是房价下跌一半到50万元。1万的租金实际收益 / 50万元 = 也只能维持2%的超低的可怜的投资收益率。

　　小炒家傻模样之19：保值增值是空想

　　如果房价继续上涨，通膨就会继续，后果是，有的实业在其他因素共同影响下获利很少，例如加工某种出口衣在90年代初大约可赚到20多元，而目前只有1元多的利润。看到炒房有大利，就抽资甚至关厂去炒房，有的企业可能会倒闭或半倒闭，不少人会失业，求租的人少了。物价涨得比工资快，租房人的消费能力下降了，你提租价我就合租，房子空得更多了，租房市场就更加求小于供。这几年房价涨得很多，租价却涨得很少是明摆着的事实。

　　将来，如果通货膨胀率更高，如果新房由100万再涨到200万，银行利息就会升到10％以上了（1993年前后的通膨中，利息加保值贴补最高曾大于20％），房租实际收益还是1万 / 200万 = 房租收益率下降为0.5％。房租收益率只是钱存银行的20分之1。买房吃20倍的大亏，房价必跌。

　　算保值增值率，知买房是亏本买卖。2007年买新房100平米 * 每平米1.5万元 = 总价150万。为了这套房20年里还本付息和存款利息损失总共付出360万元 / 100平米 = 到最后每平米实际花了3.6万元 / 20年后房子0.6成新 = 20年后该地段新房价格为每平米6万 / 1.5万 = 房价要涨4倍你才保本（360万元）。因交款有先后，360万 / 人民币平均贬值3倍（人民币贬值近20年贬值大于6倍） = 那时360只相当于现在120万的价值。360万 – 120万 = 你大亏了240万（亏三分二）。说明在通膨的情况下，买入已高估的房子保值不了，更不要说增值了。

　　房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!

　　小炒家傻模样之20：高位还在讲长远

　　牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，许多老股民就是这样被套死的。在牛市里一个股票从5元涨到20元买入，最高见到30元，熊市里回到5元，5年后新一轮牛市里见到20元金盆洗手，白白付出了5年的机会成本。

　　价格有时在价值轴心上方，有时在价值轴心下方。对国民经济而言，石油比房子重要得多，稀缺得多，刚需性更强。2007年夏的股市，中国船舶炒高到300元一股。3个月后比它差不很多的中国石油2007年11月上市首日最高价48.62元，2008年3月下旬石油期价大涨到每桶110米元附近，中国石油反而大跌低见16.7元，还有一大堆人在杀跌。

　　房市大牛市里每平米2万元感觉还要涨，一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米1万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。牛市高估时车水马龙，贪心地追高再追高。熊市低估时门可罗雀，恐惧地抛售再抛售。市场就是这样反复无常，不由分说，残酷无情。我们要听市场的，而不是市场听我们的。可见多军的各种理由在市场面前显得多么的苍白无力。

　　有人说，我不怕跌，我放20年做长期投资。20年里，要历经多届领导，要发出多少新文件？谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退，不会发生大的房熊市？中国已经进入老龄化社会，二三十年后，一对独生子女有几套房，会空出许多房子，可能连租出去都困难，别说再升值了。

　　土地使用权有70年，但是到30年以上时，正府一看是危房，外观影响市容，加上当官的瞄上房子下面的土地值钱，就要推倒重建更高的楼房了。30岁 + 30年 = 60岁时你还要再花钱买一次房，所以你别以为你一辈子都是有房族，别以为你房奴的日子小于20年。

　　你家90平方 / 15层 = 你的土地只有6平米。你那6平米的拆迁价值是很少的，说不定反而要你交出清理垃圾费呢。就象你看不上祖传的山沟破屋一样，你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代。

　　我们面临的环境问题日益严重。20年后，大城市可能每天在沙尘中度过，可能空气污染得厉害，可能喝不到干净的水，可能下酸雨。

　　有人瞎说还要涨20年。房价涨幅26％的话，炒家一年只赚11％。1.26 * 1.26 * 1.26 = 2。即每3年涨1倍。3年后100万元的二手房涨到200万元。6年后涨到400万元。9年后涨到800万元。12年后涨到1600万元。15年后3200万元。18年后6400万元。21年后就要拆迁的烂房值得1.28亿元吗？

　　小炒家傻模样之21：二十年后更傻眼

　　2008年买房，最后5年的按揭越交越生气，20年的按揭还清之日你会后悔的。房子的使用价值会随着时间的推移而下降。去看看20年前即1988年盖的老房子吧。你是潜在买房者的话，租房时对这样的老态龙钟的破旧房，连斜眼都懒得瞄一下。想卖房时，银行嫌旧怕被套牢，不肯对买者办按揭。

　　20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了，比如电梯经常坏要爬梯18层，电话线老是暗断，电线老化漏电，连水龙头里的水都带电，下水管道漏得像井喷，却因为几百人在扯皮，修不了，物业公司也气走了。特别是随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变，现在的房子显得外观破旧，结构落后，功能不全，必将会被淘汰出局。而且随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短。就象奔腾3电脑用了一段时间后就不值钱，就没人要了一样。有钱的换房住新房去了，住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次，越住越没面子。 经过20年的大量建房，加上多子多富的那一代人不少不在了，人口大减，房子大量空置。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？

　　小炒家傻模样之22：不管他人真荒唐

　　算房价收入比，知房价已奇高。国际通行的房价收入比是3到6倍，按揭月供不要超过家庭月收入的30％。6 / 收入的50％用于买房 = 在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房。2007年8月全市新房平均价1万元* 90平米 / H市平均家庭收入6万 = 2007年底H市的房价收入比为15。15 / 收入的0.5用于买房 = 在H市一家人干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。

　　2007年495万应届毕业生中，100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工？一对夫妻大学毕业22岁后工作，到50岁平均可工作28年。假如房价再涨1倍，房价收入比为30。22岁 + 60年 = 全市平均全家为了房子需工作到86岁。荒唐！

　　小炒家傻模样之23：误国不浅心难安

　　算住房痛苦指数，知高房价误国不浅.商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指数。

　　2007年我国某市住房痛苦指数＝10000元/平米÷3333元＝3

　　2007年新加坡住房痛苦指数＝3022加元/平米÷3900加元＝0.77

　　2005年纽约住房痛苦指数＝2045$/平米÷3134$＝0.65

　　比较的结果说明，当前中国大城市的房价特别高。投资和投机者炒高楼价，普通老百姓望楼兴叹。从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数，如果房价再涨一倍的话，二线城市的富人卖掉3套房可在某个西方国家二线城市买4套房。如果房价再涨一倍的话，房价收入比为30 / 收入的0.5用于买房 = 留学生回国后干60年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的大套的毛坯房。在房价收入比为6的某发达国家 / 收入的0.5用于买房 = 一家人干12年就可买到有土地权并已装修的大套的新房。那么有几人愿意回国效力？难道大家都不懂这样的道理：农村综合痛苦指数比城里高，有点本事的，有点文凭的，有点钱的都要进城，结果到处是“老幼村”、“穷人村”。如果房价再涨一倍的话，大陆买一大套房子需60年，在台弯只需15年上下，如何加快祖国统一的步伐？总之，房价再上涨对国家来说是得不偿失的。与国际接轨是大势所趋，历史必然。

　　小炒家傻模样之24：标价奇高压称杆

　　人们在平日消费中对商家标价已形成了一种大致的宽容度，从讨价和评论就能知道，商家标价与消费者估价的偏差率超过1.3就难以被消费者接受：“这就值100元，卖150太贵了。”“好吧，卖给你140元”。“140元？老公你买贵了，这撑死就值100元，以130元买还差不多，你让人家赚太多了”。130 / 100 = 偏差率为1.3倍。

　　2007年一套新房150万元 / 50万元估价 = 偏差率3倍。再涨一倍到300万就是6倍。问题很大啊：有300万元支付能力的人大多是习惯于“剥削别人”的大款，还会在已是6倍时的2010年再被“别人剥削”？全市3年里需要的肯接受6倍偏差率的“傻大款”不是几个而是10万个，哪里去找这样多既是“被人卖了还要帮人数钱”又能“赚得流油”的傻大款？

　　开发商盖房的积极性与偏差率成正比，偏差率越高越好赚，心情好，房子就多盖。消费者买房的积极性与偏差率成反比，偏差率越高越吃亏，心理承受力就小。因为二手房的主要购买人是收入不高的“待购首套自住房者”，钱来之不易，对偏差率会斤斤计较。随着偏差率以1、2、6、、、、的加速度增大，历来处于“上帝”地位的消费者不愿意再被忽悠的人数会呈现10万人、20万人、40万人、、、、、的加速度增多。老百姓可能智商不高，但钱商是与生俱来的（你拿走10个月孩子的玩具他就哭）。被忽悠多了就会冷眼旁观，捂紧钱包不肯买。

　　大多数“待购首套自住房者”没有接手能力就象大多数人男人没有能力爬上珠穆朗玛峰，高高在上的房价只有走下峰头才有机会嫁出去。

　　小炒家傻模样之25：物业税来会臭脸

　　30.算需要交多少税，知房市成也萧何，败也萧何。前几年，调控中加税再加税，二手房交易需10％的税和费，使二手房流转快不起来，有利于一手房的销售，买新房的队伍越排越长。现在轮到空军偷笑了，税重使二手房和一手房的销售都困难了，房市流转不动了，卖方的资金链就要绷断了。流通环节中的税，在牛市里你可以让孙子来付，熊市里轮到你当孙子来付了。

　　房子卖不动后，开发商没钱买地或有钱也不敢高价买地了，到处都在流拍，2008年上半年ZF拍地收入可能只有2007年同期的10分之一。少了这非同小可的一大块收入，地方财正困难啊。今后日子怎么过？公仆的吃喝拉撒怎么来？当官的有句口头禅：办法总比困难多。可能与国际接轨，实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变，即“以地生财”为“以房生财”所取代。每套房子都有一本产权证，在电脑上清清楚楚的。推行起来跟收水电费一样简便易行。比如你所在区域每平米交税标准为2元，你家3人有500平米的房子，每人免税面积为50平米，你自己象交水电费一样到银行去交350平米*2 = 700元的税。为什么要乖乖地去交，不交就记黑帐，房屋不能交易，银行卡冻结，不给贷款。这税开头少，财政困难了就越来越多。你的房子多了就是无私奉献。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家，养不起，炒不起，不合算，许多人不得不卖出大部分。10万套房抢过独木桥要卖出，就象京城大堵车一样,房价不跌才怪呢。

　　小炒家傻模样之26：爱房害得物价涨

　　2008年 2月份，居民消费价格总水平同比上涨8.7%。其中，城市上涨8.5%，农村上涨9.2%；其中，食品价格上涨23.3%。通货膨胀就是“钱水泛滥”，“钱狗满街”，就是实物增加不多而钱增加很多。某个城市的实物有生产有消耗，在2年里净增长50亿，稀缺资源还减少了。2年成交房子10万套 * 平均每套涨价40万 = 资金多出400亿。物价怎会不涨！

　　房价上涨导致其他物价上涨，总体物价上涨导致企业增加工资，增加工资导致出厂产品价上涨，总体产品涨价推动总体物价再次上涨，总体物价再次上涨就需要再次增加工资。要破解这一物价涨和加工资的恶性循环，只能堵住房价上涨这个源头。房价回落了物价就回落，物价回落了工资就平稳，工资平稳了物价就平稳了。

　　房价上涨的钱多数流进了正府的口袋。如果房价真的能够一直维持上涨，正府没什么需要担心的，最高兴的当然是正府了。可是，越大的官却越睡不好觉，越担心呢？物价涨后工资涨，工资涨后物价再涨，物价再涨后工资再涨，形成恶性循环，这样会破坏整个经济体系，会伤及官帽子，所以不得不一直在调控。一步一步地调控下去，“矫枉必过正”，量变到质变，调久必跌。

　　牵牛要牵牛鼻子，打蛇要打七寸，要先管好房价这个涨价的“带头大哥”。你管不住大哥，就别想管住大家，大家就涨价不断。最终，大官为了江山，中小官为了交椅，不得不强迫“带头大哥”带头降价。

　　小炒家傻模样之27：行事不看正府脸

　　有人说：“正府不敢让房价跌。房价大跌，经济就完蛋了。”那么，怕小孩下树时跌下来，难道小孩继续往上爬就更安全吗？金融安全和社会稳定的问题是压倒一切的大问题，是大棋盘上的“大车”。房市只是“小卒”。大城市房价已涨5倍，泡沫已大，结果：一是ZF趁早主动地碰破它，房价中跌。二是气球气球突然破了，房价大跌。再涨下去的话，就是用红包欢送外资胜利大撤退，就会被索罗斯们逃顶。日本和东南亚前车有鉴，后患无穷。要么ZF“主动地由自己”把“小卒”（房市）收拾了，要么物极必反，“被动地让别人”（外资或“天老爷”）来收拾你的“大车”所以ZF“丢卒保车”是“人在江湖，身不由己”啊。ZF最终不会无动于衷，坐以待毙。有病不治，拖成大病就要死人。不软着陆，就会硬着陆。不要有幻想，真到了威胁国家金融安全、社会稳定的时候，真到了威胁“交椅和帽子” 的时候，亏死一批炒房的人不算什么大事，前几年股市大跌5年有谁真死了？你看谁行动过激了？

　　到2008年年底房价跌60％的话，银行也没有大风险。几年来某市的市价是从30万到100万一路涨上来的，一路从低到高放贷过来，平均每套市价70万 * 评估按0.7 = 银行只贷给49万。到2008年年底平均每套房尚未还贷的只有40万。最高市价100万元跌60％到40万元，银行还保本呢。最高市价100万元跌70％到30万元，银行在央行的15％的存款准备金还有剩呢。到30万元，你也不会停止还按揭的。因为不停止，有反败为胜的机会，下一轮房牛市可能值150万；如果你断供，首付打水漂了，房子被拍卖后你分文没得到。今后你就要白手起家。5年后重新买房时，银行不理你，一次性付款150万你有吗？人家银行不比你傻，早就算计过了，不必担心下跌引发特大的收房风险。所以那种“为了保银行，正府不敢调控”的观点是错误的，该调控时还是会调控。

　　小炒家傻模样之28：正府一放就乱场

　　2008年3月，著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲说：“按照现在的收入，房价涨得过高过快，就会出现泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。连美国这样发达的市场经济国家有了泡沫都早晚会破，我们一定不要相信那些叫嚣中国的泡沫永远不会破的胡话。”

　　我国由于市场经济和计划经济都不成熟，有时运用市场手段来放，有时运用计划手段来管，所以循环往复地“一放就乱，一管就死”。例如股市，一放就由998点大涨到6124点。乱了就不得不管。一管就由6124点大跌到3271点。死了就不得不放，一放就会在今后1年内又冲到高点。放后是乱，乱后是管，管后是死，周而复始。知其有时死有时活的奥妙可高抛低吸以盈利。房市已够乱了，也该管一管了。2008年3月，国土部公布的“百日行动”成果，有2700多人因地获刑。北京海淀区原区长周良洛受贿1600万被判死缓，其中超过1500万是收受地产商的贿赂。

　　难道房市有仙丹，管后能不死？还欢蹦乱跳就说明你管得不够，那就会再乱下去，直到你管到位为止。不过，到物极必反时再管到位会死得更难看。房市与股市的最大区别是：股市因为流通性好，涨跌周期短，涨2年就大跌了，跌6个月就快跌到大底了（已跌46.6％）。。房市流通性差，涨跌周期长，一涨就7年，涨得久就跌得久，一跌就可能三五年，但愿不要象日本那样一跌就是十几年，趴倒后就一直没有回头再涨。

　　小炒家傻模样之29：要吃大亏不听管

　　中央宣传媒体不断唱空，说你跌你就跌不跌也跌。2008年初，中央电视台不断曝光楼市，说楼市在跌，即便楼市没有跌，这么一宣传，那些想买房的必然观望，那些炒房的必然不敢接手！股民都记得，前一段股市大跌前, 中央2套《经济半小时》播出对杨百万的访谈，不听劝的都吃大亏了，别怪ZF没提醒啊。

　　中央2套在2007年12月24日晚10点《经济半小时》播出对王石的访谈，听下来就象代表ZF在说话。王石是老D员，D纪要求在正治上与中央保持高度的一致，所以听下来就象D员在表忠心。王石说：不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。万科降价的原因是房市回归理性的拐点已经到来，是对调控的回应。劝发展商要看到，这次调控跟以往不一样。劝大家3、4年以后再买房子才合算，那时的房价会较低，质量会提高。

　　西瓜熟了不卖掉放在地里，就会瓜变烂瓜，人变傻瓜！楼盖好了不赶快卖掉，楼变烂尾楼，人变猪猡！跑得快的是自由狗。跑得慢的是套牢犬。现在楼市下跌的抛盘主力是开发商，也就是中国最有钱的人了，打折几千万眼睛不会眨一下。即使楼价降了30％，还是有利润。他不说还要涨，让你先卖，他怎么卖？现在楼市下跌的抛盘主力还有早期投资者，2005年前一套才三五十万，现在100万，降了30％，还是有利润。他也说赶快卖，让你先跑，他来替你吃套？人家拥有很大的获利空间，随便卖都是大赚的。你拥有很大的下跌空间，认真挑也是大亏的。

　　小炒家傻模样之30：到了求买最心寒

　　房市流动性差最致命。在股市，今下午买明上午可卖，随时都有短炒者接手，100万元的股票要卖出时，一按卖出键几秒钟后款就到帐了。一套房你可能1年还卖不出去，一买一卖的交易期需要几个月，买者给你2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为他那2万已跌没了，大跌后还要阴跌三五年，就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。房市没有快速的出局机会，一旦关门打狗，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。面对这一结局，许多人在高位就会恐慌，就会争先恐后地杀低抢跑道卖出，从而引发大跌，推动大跌。

　　“赚头，平中，亏尾巴”。踏错节奏要吃亏！房地产市场有周期性，涨几年后跌几年，跌几年后再涨几年。大陆人炒房是第一回，不少人对周期性和阶段性不了解，分不清春夏秋冬，秋风扫落叶了还在大量播种。搏傻搏的是看谁跑得快，跑得慢的猪是要挨刀的。奇高的价格强不过日本鬼子，不可能挺过8年。

　　随机应变当滑头，才能在变化莫测的房市里永远生存。滑头在房市上涨波段初期当多头，在房牛市里赚大钱，在上涨波段末期和下跌波段初中期当空头，在房熊市里抄大底。要赢就要当“智钱”（房牛市里踏空的傻空和房熊市里深套的傻多都要除外），独立思考，爱算细帐，胸有成竹，一叶知秋，先知先觉，顺势而为，牛勇熊怯，铜价买金，爱吃鱼头，让出鱼尾，回避风险，搏取大利。