袁剑解说中国房地产业(zt)(转载)

袁剑解说中国房地产业

　　　　北京大军经济观察研究中心特约研究员 袁剑

　　　　2005年3月16日，中国央行在其官方网站商发布公告，宣布取消住房贷款优惠利率，

　　　　并提高个人住房贷款最低首付款比例，由现行的20%提高到30%。央行的通告虽然基本

　　　　上都是技术性语言，但开宗明义的第一句话却是“为促进房地产业健康、持续发展，

　　　　中国人民银行决定…… ”。这让早已经草木皆兵的中国房地产业觉察到了某种不祥之

　　　　兆。人们意识到，中央政府对房地产行业的忧虑已经升级，后面可能还会有一系列更

　　　　加强硬的调控措施出台。第二天，沪、深股市的房地产指数全面暴跌。

　　　　果不其然，18天之后的4月3日，官方新华社发表题为《加强宏观调控 稳定住房价格

　　　　》的评论员文章。这篇评论员文章中最引人注目的一段话是：“为强化地方各级人民

　　　　政府的责任，对住房价格上涨过快、控制措施不力、造成当地房地产价格大起大落，

　　　　影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”有人考证，这是

　　　　建国以来新华社首次针对个别行业发表评论员文章。这可能有夸张之嫌。但无论如何

　　　　，在我们的记忆中，这篇文章口吻之严厉，大概只有1996年12月16日《人民日报》那

　　　　篇“正确认识当前股票市场”的评论员文章可以相比。其中威慑意味已经相当浓厚。

　　　　事实上，新华社评论员的文章不过是对即将到来的暴风天气的一次公开暗示。在背后

　　　　，一场蓄势已久，不得不发的政治行动已经开场。这就是当时已经广泛流传但却始终

　　　　未见官方媒体正式披露的所谓“国八条”。这份名为《国务院办公厅关于切实稳定住

　　　　房价格的通知》，从供给到需求提出了种种抑制房地产价格的措施，而其最重要的着

　　　　力点却依然是：地方政府必须对此负责。

　　　　至此，在暗中已经角力多时的博弈主角正式浮出水面。

　　　　一、房地产政治

　　　　1，如履薄冰的赢家

　　　　地方政府是这个游戏中的净收益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而

　　　　与此同时，它的成本却仍然是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府

　　　　成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎。

　　　　与公众普遍的印象不同，在中国房地产复杂的博弈格局中，真正的主角既不是那些被

　　　　媒体置于舞台中央的地产商，也不是那些吵吵嚷嚷的消费者，更不是诸如“温州炒房

　　　　团”之类的投机逐利者，而是中央政府和地方政府。

　　　　准确地说，中国今日以漫画形式呈现在人们面前的房地产狂热的最早源头，可以追溯

　　　　到上个世纪的1998年。在那一年，受困于亚洲金融危机所导致的经济增长的急剧失速

　　　　，中央政府出台了一系列的拉动内需的政策。作为一个重要的配套政策，中国人民银

　　　　行在当年四月颁布了《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设和消费的通

　　　　知》；次年二月，中国人民银行又接着发布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》

　　　　，并明确指出，推动个人消费信贷业务的意义在于“促进消费、扩大内需、推动生产

　　　　”。此时，中央政府将房地产作为拉动内需、重启经济增长一个重要手段的政策意图

　　　　已经相当明显。格外具有戏剧性的是，房地产作为上一轮经济过热的罪魁祸首，曾经

　　　　是朱鎔基内阁的心腹大患，并成为上一次宏观调控的重点打击对象。相信，所有经历

　　　　过那一次地产崩溃的人，都会对朱鎔基当时的霹雳手段记忆犹新。然而，仅仅事隔5

　　　　年之后，房地产竟然变成了政府冀望甚深的一剂重振经济的药方，不免让人陡生今夕

　　　　何夕之慨。

　　　　在1998年，中央政府将房地产作为提振经济的手段，可能是看中了房地产业出色的产

　　　　业拉动能力。虽然上一轮房地产热旧痛未消，但左支右绌之际，也是没有办法的无奈

　　　　之举。后来的事实证明，房地产拉动经济增长的能力果真相当了得。不幸的是，房地

　　　　产诱发经济过热，制造麻烦的能力也同样出色。

　　　　1998年的冬天，一位在南方地产崩溃之后被迫北上的朋友，凭着他对政策一贯敏感的

　　　　嗅觉告诉我，房地产可能要转势了。随后，他毅然重新南下，开始了一次极其成功的

　　　　地产生涯。现在看来，这不仅是我这位朋友一次重要的人生转折，也是中国最近一次

　　　　房地产狂飚的一个标志性的起点。

　　　　特别值得注意的是，1999年 3月央行出台《关于开展个人消费信贷的指导意见》与中

　　　　国股市的“5•19”行情在时间上相当吻合。这足以见得，本轮地产牛市与“5•19”

　　　　人造牛市一样，是某种政治和政策的产物。最起码，它们有着同样的政治和政策背景

　　　　。然而，无论就时间之长、涉及资金之巨，能量之恢弘，短命的“5•19”都不能与

　　　　这一轮地产牛市同日而语。个中秘密在于：他们有完全不同的“庄家”。如果说，中

　　　　国股市中的“坐庄”者仅仅是那些游走体制边缘的冒险家以及体制内的权力贩卖者的

　　　　话，那么，房地产中的坐庄者则是散布在全国各地，大大小的地方政府。

　　　　1990年代中期之后，朱鎔基钢铁般的宏观调控如愿以偿。作为此次宏观调控的一个重

　　　　要后果，地方政府手中的金融权力被几乎悉数上收。地方政府对银行的支配权，在

　　　　1990年代初期的经济过热中，险些酿成了一场致命的金融危机。如此，地方政府赖以

　　　　主动推动经济增长并能够独立支配的要素资源就只剩下土地一项。这是思维缜密的朱

　　　　鎔基留下的一个重要的漏洞。正是这个漏洞，为这一次的经济过热埋下了关键的伏笔

　　　　。在本轮房地产热的起步阶段，地方政府似乎并没有意识到土地要素的神奇之处，这

　　　　一是因为银行尚未从上一次的坏帐打击中恢复元气，另外一个原因则是，地方官员对

　　　　中央政府的铁腕及其对房地产的真正意图仍然心有余悸。所以，当时地方政府的注意

　　　　力仍然集中在引进外资，鼓励地方企业在股市融资圈钱等边缘性的金融手段上，以期

　　　　维护本地的经济增长速度。然而，随着时间的推移，不仅中央政府的意图越来越明确

　　　　，房地产本身也逐渐显示出其无与伦比的优越性。于是，各地方政府开始陆续出台种

　　　　种刺激房地产交易甚至鼓励炒作的政策，颇有要将房地产热进到底的架势。到这个时

　　　　候，一场难以控制的房地产牛市实际上已经无法避免。

　　　　在中国房地产的这个令人眼热心跳的巨大游戏中，地方政府无疑是头号受益者。这首

　　　　先表现在土地收入中。根据中国人大副委员长盛华仁提供的数据，2001年到2003年间

　　　　，地方政府的土地出让收入为 9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿。由此

　　　　可见土地出让之热。可供比较的是，在实施积极财政政策的1998－2003年5年间，全

　　　　国发行国债也不过9300亿元。这足以说明，土地，已经变成地方政府名副其实的第二

　　　　财政。事实上，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。地方政府在土

　　　　地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。

　　　　统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格

　　　　的将近30～40％左右。如果再加上占房地产价格20～40％的土地费用，地方政府在房

　　　　地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80％。在欧美国家，地价、税费相加大

　　　　约只占到住房价格的20％左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产

　　　　相关部门的口袋。如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若骛。

　　　　房地产看上去似乎是一个非常具有民营经济色彩的行业，但实际上，在许多大城市中

　　　　，隶属于市、区政府的房地产公司占有相当份额。据《财经》杂志调查，在上海房地

　　　　产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的的政府企业。这些房地产公司

　　　　在囤积土地、房地产开发中所获得暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。

　　　　不过，对于地方政府来说，土地不仅是财政权力，而且也是货币权力。由于批出的土

　　　　地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款，所以，土地权力实际上就演变成了地方政府

　　　　的某种货币发行权力。土地由财政而货币，实际上标志着地方政府从中央政府手上重

　　　　新夺回了两项最主要的权力，因而也重新取得了推动地方经济增长的主动权。至此，

　　　　朱鎔基在1990年代中期以个人政治威信为赌注所取得的所谓宏观调控成果流失大半。

　　　　除了上述两项妙用之外，房地产给地方政府带来的另外一个收益就是，它显著地带动

　　　　了当地的经济增长。有人测算，房地产的产业拉动系数甚至达到1：2.86。在房地产

　　　　最为炽热的上海，2004年房地产直接拉动的GDP约为17％，间接影响建筑材料、家电

　　　　等行业所带动的GDP约为3％到7％，合计共约20％。这使得房地产在上海支柱产业中

　　　　的位置急剧上升。上海经济正在演变为地地道道的房地产经济。这个判断，对中国其

　　　　他大中城市几乎一体适用。1990年代中期之后，GDP增速作为一种潜在但非常流行的

　　　　政治激励机制，深刻地影响着地方政府官员行为。房地产既然可以像魔术一样变出

　　　　GDP来，那么，房地产就不再仅仅是房地产，而是繁荣，是政绩，甚至是政治。或许

　　　　是参透了房地产的这种奇禀异赋，各地方政府纷纷将房地产作为发展经济的万能钥匙

　　　　海南省省长卫留成刚刚从中央企业转任地方官员不久，就将眼光瞄准了房地产。他毫

　　　　不掩饰地诱惑和鼓励投资者：“５年后海南房价有望翻番”。这种鼓励立即就起到了

　　　　作用。不久之后，包括长江实业 李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、中信泰

　　　　富董事局 荣智健在内的一批商业巨头纷纷飞越琼州海峡，齐聚海南。作为见证上

　　　　一次地产崩溃的标志性地点，海南将起而未起的房地产热让人油然生出一丝不安的联

　　　　想。有趣的是，在起始于1990年代末期的这一轮持续多年的房地产热潮中，海南已经

　　　　被远远甩在了后面。显然，这一次的海南不过是一个后来者和模仿者。在此之前，在

　　　　欣欣向荣房地产中已经大发利市的上海市对投资者做过更加明确的鼓励。在2003年9

　　　　月的《福布斯》论坛上，上海市长韩正信心满满地说“我在这里可以提个建议，如果

　　　　你们在上海没有房产，可以听我一句劝告，投资房地产绝对是高回报的。”在地方政

　　　　府官员这些显然有些超越分际的言论中，我们可以品味出地方政府对房地产的寄望之

　　　　殷和倚重之深。

　　　　颇为奇特的是，地方政府尽管是房地产游戏中当仁不让的最大受益者，但却没有付出

　　　　任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，

　　　　都不是由地方政府来承担最终责任。这就是说，地方政府是这个游戏中的净收益者，

　　　　房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，它的成本却仍然是零。正

　　　　是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产狂潮的第一大引

　　　　擎。这种奇特的成本收益格局隐蔽在中国现行的政府体制安排之中。在这种体制之中

　　　　，地方政府稍不留神，就立即会变成一头血脉喷张的GDP动物。在这个意义上，地方

　　　　政府对房地产的热衷不仅是非常符合“经济理性”的，也是难以遏制的。这也是为什

　　　　么地方政府一直以暧昧态度应对央行警告的原因之所在。

　　　　“财政联邦制”，这个受到钱颖一等海外知名经济学家广泛推崇的制度创新，曾经一

　　　　手缔造了1990年代中国经济增长奇迹，也是中国这一次史无前例的“房地产运动”的

　　　　主要动力。在这种制度安排中，地方政府的权力和责任之间的严重扭曲和失衡，导致

　　　　地方政府在追求经济利益的时候不仅有强烈的动机而且有现成的手段将成本外部化（

　　　　这其中有部分原因是由于中国金融体系的特殊性所引起的）。地方政府在追求经济利

　　　　益的时候存在收益与成本的严重不对称结构，是中国房地产问题在制度上的症结所在

　　　　。在现有制度框架中，要想避免这种现象的出现，中央政府要么以行政干预的方式进

　　　　一步拧紧货币和土地控制，从而导致要素配置的进一步向中央集中，要么在维持现有

　　　　控制尺度的情况下，以政治任免的压力为手段，将地方政府的行为约束在可以接受的

　　　　范围内。前者是向计划经济复归，此路不通；后者则等同于一种无法预测的艺术，完

　　　　全仰赖政治领导人驾驭复杂局势的能力甚至运气，因而也是一种无法稳定预期的非制

　　　　度状态。中央政府目前对房地产的态度非常接近后面这种状况。在这种情况下，地方

　　　　官员实际上也处于一种进退失据、难以拿捏的矛盾状态。一位大城市的地方首长在接

　　　　受境外媒体采访时曾经袒露这种战战兢兢的心态：“对此（当地的房地产）我们是以

　　　　如履薄冰的心态，确保安全。”

　　　　2，悠然自得的地产商

　　　　提要：当然，中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济

　　　　原因的。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。

　　　　在中国的房地产游戏中，如果说地方政府是无本万利者，那么房地产商则是一本万利

　　　　者，是仅次于地方政府的第二号受益者。对此，中国的地产界闻人潘石屹坦承：过去

　　　　的两年，房地产商都赚了大钱。虽然房地产商的利润在整个房地产价格中只占到并不

　　　　起眼的15％到30％，但由于普遍使用极高的财务杠杆，房地产商的利润经常可以达到

　　　　惊人的暴利水平，一位在2002年急匆匆地摇身变为房地产商的前包工头，这样解释了

　　　　他的职业转换：“建筑的利润在15%左右，房地产对于我来说，利润在100-200%。”

　　　　不过，按照一位投行经济学家的估计，房地产商的自有资本回报率可以达到500％。

　　　　如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。毫无疑问，飞蛾扑火般涌进市场的商人

　　　　们，是中国房地产又一架开足马力的发动机。

　　　　在中国房地产的长期牛市中，地产商与地方政府一直坐在同一条船上，形成了一种“

　　　　一荣俱荣，一损俱损”的伙伴关系。对这一点，地产商及地方政府同样清楚。然而，

　　　　随着中央政府逐渐增加的政治压力，这种持续了多年的蜜月正在开始出现裂缝。在评

　　　　论最近上海出台的一系列政策可能引发的事态时，潘石屹描绘了一种可怖的前景：“

　　　　那将是97年的香港，这对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不愿意看到的。可是

　　　　出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。”潘甚至以耸动的口吻

　　　　谈到了最极端的可能，那就是“把所有的房地产商关起来”。聪明的潘石屹显然知道

　　　　这种情况是不可能发生的，因为他心里非常清楚，政府与地产商的合作基础仍然是存

　　　　在的。这个基础就是房地产商对当地税收及GDP的贡献。事实上，这一直就是房地产

　　　　商与政府博弈时的一张强有力的底牌，也一直就是房地产商人们乐观得接近疯狂的真

　　　　实理由。以至于“国八条”出台之后，有地产商底气十足的做出了另外一种解释：大

　　　　跌同样要追究责任。这显示，地产商虽然有所忌惮，但心里还是相当乐观的。

　　　　地产商对“国八条”这样的乐观的解释不但有上述逻辑上的支持，也有经验上的依据

　　　　。这个经验依据就是2003年6月央行“121”号文件出台后中国房地产的历史。这个当

　　　　时被地产商人形容为刀刀致命的“10年来最严厉的措施”不仅丝毫没有撼动房地产业

　　　　的繁荣，反而催生了中国房地产最为强劲的牛市。潘石屹所说“过去的两年，房地产

　　　　商都赚了大钱”中的“过去两年”其实就是指“121”号文件出台后的两年。在央行

　　　　“121号”文件颁布后的第一时间中，中国地产界的教父级人物任志强，曾经悲愤而

　　　　又语气肯定的预测到：房地产的冬天来了！任志强显然是犯了一个不断被人重复着的

　　　　愚蠢的预测错误，但可以肯定，没有什么错误比这个错误更让任先生感到快乐了。房

　　　　地产没有进入冬天，而是进入了一个火星四溅的酷暑。那个看上去杀气十足的“121

　　　　”号文件，不过是一场茶杯里的风暴。“121 ”号文件挺过来了，难道“国八条”就

　　　　挺不过去吗？中国的地产商的确有理由这样乐观的自忖。

　　　　但房地产商人们必须谨记的是，虽然同样是暴利，但政府是没有成本的，而地产商却

　　　　是有成本的，这就是官与商的区别。房地产商的承受力显然要比政府脆弱得多。当然

　　　　，如果真像房地产商们言之凿凿的那样，房地产的繁荣是有真实需求为支持的，那么

　　　　，他们就不应该担心政府的干预。因为即便需求短期被压制下去，长期只会以更猛烈

　　　　的形式爆发出来。只不过对这一点，房地产商自己恐怕都心里打鼓。过了这个村就不

　　　　再有下个店，泡沫带来的暴富机会从来如此。大概就是意识到了这一点，房地产商人

　　　　们现在的策略就是，继续鼓励、怂恿政府将泡沫吹大，直至将最后也是最丰厚的那一

　　　　段利润拿走。

　　　　很多年以来，由于共同利益的扭结，房地产商形成了一个相当标准的利益集团。他们

　　　　频频在媒体上曝光以引导公众预期，频频抛出万言书之类的政策建议以影响政府决策

　　　　。可以观察到的一个例证是，2003年央行“121”号文件出台之后，房地产集团的游

　　　　说，对政府的后续决策起到了相当重要的影响。“利益集团”作为现代社会的常态，

　　　　绝非像一般理解的那样充满邪恶意味。相反，在相当程度上，它的出现是中国社会进

　　　　步的体现。但由于专业的傲慢以及利益的遮蔽，中国房地产利益集团的确表现出了相

　　　　当的盲目、偏执和短视。这一点，无论是在对中国整体形势还是对房地产行业本身形

　　　　势的判断上，都表现得十分明显。他们动辄以“胡扯”来回击人们对房地产业的悲观

　　　　预测。更有甚者，他们将这些言论归咎为人们对房地产商的“眼红”或者社会的“仇

　　　　富”心态。这种表现让人们想起中国证券市场5年前的类似情形。在中国，短期利益

　　　　的最大化很可能意味着整个行业长期萧条，甚至迅速地死掉。这种教训，今天的中国

　　　　证券市场的凄惨现状已经做出了最黑暗的见证。

　　　　当然，中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济原因的

　　　　。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。这就如同一道

　　　　凯恩斯似的符咒：在长期中我们都将死去。所以只有今天才像黄金般值得珍惜。但无

　　　　论如何，中国的房地产都已经接近了相当危险的边缘。火中取栗固然可能，但一败涂

　　　　地的风险却要高得多。这不惟是因为房地产的本身可能牛气已尽，更是因为输家们开

　　　　始说话了。

　　　　3，谁是买单者？

　　　　提要：中央政府不仅要单独承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成

　　　　本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用

　　　　成本。

　　　　对于地方政府和房地产商人来说，房地产就像天上突然掉下来的馅饼一样，带来了巨

　　　　大的财富。但常识告诉我们，天上不会掉下馅饼。任何财富都一定有它的出处。它不

　　　　是来自别人，就是借自未来。换言之，它一定会有一个或者多个埋单者。荒谬的是，

　　　　在中国的房地产游戏中，最大的买单者竟然是这一轮房地产热的始作俑者中央政府。

　　　　这可能也是中央政府对地方政府提出潜在政绩要求所必然要付出的代价。

　　　　与地方政府相比，中央政府的处境可谓相当尴尬。一方面，它希望房地产能够发挥其

　　　　拉动作用，维持一个政治上可以忍受的经济增长速度。这是中央政府唯一的收益，也

　　　　是中央政府与地方政府的利益交集。而在另一方面，中央政府不仅要单独承受房地产

　　　　所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的

　　　　诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。而地方政府、房地产商对此却可

　　　　以不闻不问，高高挂起。这种利益分殊，决定了中央政府对房地产会有不同的利益权

　　　　衡。利益决定态度，这就是中央政府与地方政府对房地产态度日渐分道扬镳的关键原

　　　　因。

　　　　中央政府对房地产态度的转变可以以2003年6月央行出台的“121”号文件为界。在此

　　　　之前，中央政府对房地产一直采取了鼓励的态度。可以证明这种“鼓励”态度的一个

　　　　证据是，就在2002年10月，人民银行的一位官员还在一次会议上透露了央行在居民住

　　　　房消费信贷方面的各种“助推”举措，并称要“敦促各商业银行在居民住房消费信贷

　　　　方面进一步创新品种 ”。但到了2003年6月，情况丕变。央行对房地产的态度由公开

　　　　的鼓励急转为公开的警惕。我们无法猜测这种变化的具体导火索，但央行在2002年年

　　　　底完成的一项调查肯定起到了作用。这项调查发现，房地产贷款中的违规金额比例高

　　　　达24.9％。其实，有人比央行更早意识到了房地产的危险。在2002年国庆秘密走访深

　　　　圳其间，对“泡沫”一贯嗅觉灵敏的朱鎔基总理就已经对房地产提出了严厉的警告，

　　　　他以简捷的语言告诫：“深圳的明天就是香港的今天”。但无论在意志上还是在时间

　　　　上，即将卸任的朱鎔基都已经无法再完成一次可能在政治上引发巨大争议的宏观调控

　　　　了。于是，他将这个难题留给了后来者。如果朱鎔基的威慑力都不足以弹压房地产的

　　　　躁动，房地产牛市中最为壮观的“拉升”阶段肯定就已经迫在眉睫。事实上，正是从

　　　　这个时候起，中国房地产开始了进入最为销魂的时期。涨了还能再涨，疯了还能再疯

　　　　，没有任何东西可以阻挡房地产的牛市步伐。

　　　　对房地产的乐观，由于中央政府某种投鼠忌器的迟疑而变得更加泛滥。虽然央行的技

　　　　术官僚们凭借职业敏感对房地产发出了最早的预警，但中央政府内部显然存在不同看

　　　　法。其中最明显的例证是，就在有关房地产泡沫的争论最为炽烈的2004年10月，国家

　　　　建设部还发表了一份报告驳斥“泡沫论”。这份报告得出的结论倾向非常明确：中国

　　　　房地产泡沫说根本不成立，金融风险也在控制范围之内。而这份报告的起草者之一更

　　　　是直言不讳地解释了这份报告的动机。他对记者说，“我们的确是针对‘地产泡沫论

　　　　’者才出台这份报告的。”主管部门以一种先入为主的倾向去起草一份报告虽然动机

　　　　可议，但也真切反映了中央政府不同部门之间的利益和意见的拔河。这种角力在社会

　　　　上也同样激烈。在最近的两年中，有关房地产的争论甚至比房地产本身还要热。其最

　　　　终结果就是，中央政府政策在房地产政策上的犹疑和反复。但就在中央政府一阵犹疑

　　　　反复之间，中国的房地产市场早已是烈日炎炎，热火朝天。犹疑、反复显露于外，内

　　　　里则是治理上的困境。检视中央政府治理房地产的手段，我们就会发现，除了行政甚

　　　　至政治上的手段之外，中央政府的武器库中已然空空如也。道德劝诫、利率调整、税

　　　　收变动、土地供给都已经无法抑制中国房地产的一路狂奔。到这个时候，最后的政治

　　　　手段已经呼之欲出。这不啻于表明，中国历经26年的市场改革可能还远远没有到位。

　　　　在一声紧似一声的宏观调控声中，中国房地产一路狂奔的姿态，不仅构成了对宏观调

　　　　控的一种公然嘲笑，也急剧提升了中国金融系统的整体风险。而后者则是中央政府念

　　　　兹在兹的最大隐忧。

　　　　的确，中国房地产所引发的金融风险已经相当之高。根据央行《中国房地产发展与金

　　　　融支持》报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6％急剧提升到2003

　　　　年的21％。前央行金融稳定局局长谢平就曾经公开对这个数据表示了极大的困惑和担

　　　　忧。在2004年，这个比例有进一步上升的趋势。在中国上海，2004年全部新增贷款中

　　　　，有将近80％投入了房地产。如此高的贷款集中度，一旦行业趋势逆转，必然会给中

　　　　国脆弱的金融系统带来灾难性的冲击。有人以房地产信贷短期的良好表现为依据驳斥

　　　　房地产的金融风险论，商业银行也以此为理由大贷滥贷。但实际上，房地产贷款中中

　　　　长期贷款比例相当之高。而这些贷款的风险绝非短期可以看出。国外关于个人住房贷

　　　　款的经验也表明了这一点。

　　　　然而，客观的数据远不如事实那样让人胆战心惊。在房地产界，搞假按揭，造假合同

　　　　，早已经是公开的秘密。河南郑州房管局一位负责人曾经非常坦率的承认，在2002年

　　　　上半年的所有按揭贷款中，有1/3是假按揭，其目的就是套取银行贷款。这证明，中

　　　　国房地产贷款中的确存在相当系统性的欺诈。这一点，中国银行北京分行的 “森豪公

　　　　寓骗贷案”表现得尤其充分。在这个在2004年4月披露的诈骗案件中，森豪公寓开发

　　　　商利用员工名义虚构买卖合同，提供虚假收入证明，套取银行贷款6.4亿元。但所有

　　　　这一切，没有中国国有商业银行的体制性的“愚蠢”以及有意的合谋，是根本不可能

　　　　发生的。在中国商业银行一窝蜂纷纷将房地产贷款作为“优质贷款”的倾销式竞争中

　　　　，金融纪律松弛的现象比比皆是。笔者一位在南京某商业银行供职的朋友，从2004年

　　　　开始从事住房抵押贷款业务。几乎只用了四个月，他就神速地完成了全年的放款任务

　　　　。他当时对此的感慨是， “生意真是太好了。”而到了2005年，他沮丧地告诉我，“

　　　　骗子实在是太多了。”看着他前后不到一年但却判若两人的神态，实在让人忍俊不禁

　　　　。而这也表明，中国金融业在经历了1990年代初期创深痛巨的教训以及长时间调养、

　　　　输血之后，整体素质依然让人难以安枕。

　　　　中国房地产贷款中种种滑稽而又令人触目惊心的事例，其实是在暗示，中国房地产贷

　　　　款中所潜伏着的金融风险可能要比数据显示以及人们所想象的大得多。以中国地产商

　　　　对贷款的依赖程度之高，购房者按揭首付比例之低，中国房地产看上去更像是一个在

　　　　信贷支持基础上建立起来的行业，或者我们索性说，它就是一个赤裸裸的金融行业。

　　　　当然，它是一个比金融业更缺乏监管和规制的金融行业。在这个行业中，所谓“房地

　　　　产”正在逐渐变成一场金钱游戏中的一个符号、一种筹码。这实际上是中国房地产能

　　　　够在短期内急剧膨胀的基础。

　　　　由于中国金融体系的严重缺陷，中国的金融风险高度汇聚于中央银行和中央政府。为

　　　　了挽救羸弱不堪的中国金融系统，从1998年开始到现在，中央政府已经向金融体系挹

　　　　注了数万亿之巨的财富。教训可谓刻骨铭心。如果中国房地产果真像人们所说的那样

　　　　泡沫巨大以至最终崩溃，那么不仅中央政府以前的努力会付之东流，中国危如累卵的

　　　　金融体系也将雪上加霜。这种前景如果不幸成为现实，对中国经济将是毁灭性的。作

　　　　为金融危机的终极责任人（当然,最终的承担者实际上是纳税人和全体国民），中央

　　　　政府显然要比旁人更多一份警觉。否则，他们就可能成为房地产盛宴中最大的输家。

　　　　正是出于这样一种深重的忧患，中央政府才一再升高房地产的预警分贝，并在“国八

　　　　条”中将房地产带来的“金融风险”放在第一醒目的位置。房地产虽然在拉动中国经

　　　　济增长中居功厥伟，为中央政府带来了某种政治上和经济上的收益，但当它潜在成本

　　　　开始超出甚至远远超出这个收益的时候，房地产就可能变为一剂饮鸩止渴的毒药。在

　　　　这方面，曾经制造过巨大财富幻觉的中国证券市场就是现成的例子。而在今天，中央

　　　　政府正在被这个市场折磨得精疲力竭。一种普遍的书生之见认为，政府不应该以行政

　　　　的手段强行干预房地产市场，而应该让市场自我完善。但他们不知道的是，在中国，

　　　　政府对市场是负有某种隐含性的担保责任的。证券市场如此，房地产市场亦复如此。

　　　　一旦市场自我完善的代价过于高昂，并在政治上变得不能接受，政治的逻辑就会毫不

　　　　犹豫的出场取代市场本身的逻辑。

　　　　种种迹象表明，房地产的成本和收益的倒挂正在迅速地越出中央政府忍受的极限。所

　　　　以，在所有的经济手段都失效之后，中央政府只能祭出最后的政治任免手段来约束房

　　　　地产的疯狂。这意味着，只要房地产进一步大幅波动，政治摊牌的局面随时可能出现

　　　　。从目前中央政府的目标来看，是希望维持房地产的平稳，既不要大起，也不要大落

　　　　。这当然是一个美妙的设想，也是中央政府、地方政府、房地产商都能够接受的博弈

　　　　均衡点。不过，这种“平稳”可能仅仅是设想。资产市场的历史经验也一再表明，泡

　　　　沫一旦被吹起，它将按照自我加强的逻辑持续膨胀，直至本身无法支持而破裂。到这

　　　　个时候，政府可以作为的余地已经非常狭窄。

　　　　4，隐蔽的输家

　　　　提要：在这一轮房地产热中，可能还有更加隐蔽，规模更加庞大的输家。房地产不仅

　　　　早就是，而且一直就是政治化的。

　　　　2005年4月披露的一份由上海团市委编写的《上海青年调查报告》显示：住房问题已

　　　　经上升为上海青年心目中最为关心的问题。而其他诸如就业，社会治安等历年排名靠

　　　　前的问题都退居其后。的确，对于那些尚未购房的人来说，飞涨的房价已经构成了一

　　　　次灾难性的通货膨胀，使他们的实际购买力严重贬值。当那些拥有住房的人在为自己

　　　　不断升值的财富而快慰的时候，另外一部分人的住房之梦却在变得越来越遥不可及。

　　　　上面那分报告中上海青年对住房所表现出来的关注，表达的实际上就是这样一种无奈

　　　　、焦灼甚至绝望。对于一个对住房有着特殊情结的民族而言，住房上的差距可能是贫

　　　　富差距的最好隐喻。无疑，在房地产的热闹之中，潜藏着一幅社会财富急剧再分配的

　　　　真实图景。房地产本身并不能制造贫富悬殊，但它可能却是某种既有的分配结构最终

　　　　实现贫富悬殊的一条最佳途径，而且，它也是最能够以漫画形式彰显这种差距的方式

　　　　。“国八条”将房地产所可能引发的“社会稳定”隐患与金融风险并列，看来绝非无

　　　　的放矢。多少有些让人狐疑的是，对居民生活质量有如此重要影响的房地产价格竟然

　　　　被以专业的理由拒斥于CPI（居民消费价格指数）的统计之外。“居者有其屋”虽然

　　　　可能只是一种供人膜拜的理想，但它毕竟是一个合符正义的理想。作为对社会民意富

　　　　有终极责任的中央政府，房地产价格飞涨在部分社会成员中间所激起的怨恨和不满，

　　　　是它急需征服的又一个敌人。

　　　　像教育、医疗等必需品一样，房地产作为一种缺乏价格弹性的商品，早在计划经济时

　　　　代就表现出它特殊的政治属性。在那个时代，住房问题不仅是单位领导们最痛苦的工

　　　　作之一，也是社会分配不公最显著的象征之一。诡谲的是，在我们刚刚宣布中国住房

　　　　制度改革取得了巨大成功之后，房地产的政治属性就又以一种新的市场形式被凸现出

　　　　来。

　　　　如果说房地产价格飞涨在无房者与有房者之间引发的财富再分配博弈，还是隐性的话

　　　　，那么它在城市拆迁问题上引发的对抗则早已经是火药味十足。在这方面，南京邓府

　　　　巷的翁彪可能是最为知名的，但却决不是最让人绝望的。在翁彪事件过去仅仅一年多

　　　　之后的2005年1月9日，上海麦其里拆迁区所发生的事情则将公众情绪拉到了顶点。在

　　　　麦其里 位于上海徐汇区的一个寸土寸金之地，上海城开(集团)有限公司的下属拆迁

　　　　公司上海城开住宅安置有限公司副总经理杨孙勤，职工王长坤、陆培德竟然一把火烧

　　　　死了两位不愿意搬迁的老人。同样是一把火，“麦其里之火”显然更让人感到惊怵与

　　　　恐惧。按照市场的逻辑，城市拆迁本来是开发商与拆迁户之间的谈判和交易问题，但

　　　　地方政府的利益以及陈旧的法规横亘其间，使这个过程变得相当荒谬。翁彪之后，中

　　　　央、地方两级政府的强力约束，多少平息了拆迁对抗的激烈性，拆迁变得越来越难。

　　　　但如此一来，城市土地供应量的减少，则刺激了房地产价格的进一步上涨。中央政府

　　　　在房地产问题上显然已经陷入了某种动辄得咎的艰难处境。

　　　　不过，无房户的抱怨和拆迁户的愤怒还远远不是中央政府的全部忧虑。因为这一轮房

　　　　地产热中，可能还有更加隐蔽，规模更加庞大的输家。

　　　　与1990年代初期的那一轮仅止于炒地的房地产疯狂相比，1990年代末期的这一轮地产

　　　　热的最大不同之处就在于：大量的终端消费者已经加入其中。终端需求的加入，既是

　　　　地产商据以乐观的理由之一，也是中央政府始终难以判断房地产是否真正过热的原因

　　　　之一。

　　　　从目前情况看，似乎所有的购房者都由于房地产价格的暴涨而成了赢家。但众所周知

　　　　的是，中国今天的购房者几乎全部都是以银行按揭的方式付款的。这意味着，如果长

　　　　期利率上升或房地产价格暴跌，甚或这两种坏情况同时出现，这些购房者就马上可能

　　　　沦为“负资产”一族，虚拟的赢家顷刻之间就变为实实在在的输家。资产市场的本性

　　　　就是大起大落，所以， “负资产”一族出现的概率一点都不比那些自我安慰者想象的

　　　　低。赢家和输家的转换经常只在一夕之间。1997年香港地产泡沫崩溃之后，香港出现

　　　　了人数极为壮观的负资产一族，以至于有评论家嘲讽：马克思发明了无产阶级，香港

　　　　却发明了“负资产阶级”。所谓阶级，当然是形容其人数之众。以中国城市的购房者

　　　　之多，一旦房地产市场趋势逆转，中国城市中的“负资产阶级”队伍恐怕要比香港吓

　　　　人得多。尤其值得注意的是，香港的屡次民意测验表明，负资产问题在香港城市中产

　　　　阶级中所引发的强烈不满，始终是董建华先生民望低迷的重要原因。负资产虽然对大

　　　　陆人是一个陌生的话题，但事实上它离大陆人并不遥远。 2003年5月《香港明报》引

　　　　述上海统计局公布的一项调查说，“今年上半年，已有三分之一的上海人资不抵债，

　　　　沦为“负翁。”上海市统计局所说的“负翁 ”当然不是指由于房地产价格暴跌所引发

　　　　的那种“负资产”，而是指家庭人均支出与人均可支配收入的倒挂。但无论如何它在

　　　　提醒我们，灾难并不会因为你不知道而不会到来。真实的情况可能恰恰相反。

　　　　中国房地产市场中潜在的“负资产阶级”是否会成为真正的“负资产阶级”，取决于

　　　　中国房地产的泡沫程度以及整个经济形势的走向，这就是说，它还仅仅是一种可能（

　　　　虽然可能性不小）。然而，在人们视野所不能及之处，一个确定无疑而且人口规模远

　　　　为宏大的输家一直沉默着，那就是中国的农民。

　　　　在中国大城市房地产喧嚣火热的场景中，中国农民的身影仅仅只是在被人雇佣彻夜排

　　　　队领号的时候才出现过，他们似乎只是一个局外人。但就是这个局外人，可能正是房

　　　　地产中最隐蔽和最大的输家。由于中国现行的土地法律，中国农民在城市化过程中所

　　　　丧失的土地利益相当巨大。地方政府以低廉的价格从农民手中征用土地，然后以几倍

　　　　甚至十数倍的价格转手，而这些利益大多被注入了中国农民无权享用的城市基础建设

　　　　中，或者被腐败官员中饱私囊。统计表明，1980年代之后，农民承包地被征用总数达

　　　　到9800万亩。保守的计算，如果每亩地农民丧失财富5万元，那么农民这20多年在土

　　　　地上丧失的利益就达到5万亿之巨。与这个数字相比，1949－1978三十年间农民由于

　　　　价格“剪刀差”所失去的7800亿元，就真是小巫见大巫了。农民，无疑是中国房地产

　　　　博弈中一个被遗忘的失败者。这种剧烈的对比足以说明要素市场较之商品市场在财富

　　　　分配上完全不可同日而语的显著功能，房地产的妙用的由此可见一斑。考虑到中国农

　　　　民的人口规模，我们几乎马上可以接近这样一个判断：中国房地产市场的未来发展，

　　　　将极大影响中国未来的财富分配，因而也在相当程度上决定着中国的未来走向。必须

　　　　牢记的是，与地方的城市政府不同，中央政府不仅要对城市居民的民意负责，还必须

　　　　对那些已经从城市媒体上消失的农民的民意负责。事实是，近年来由于土地问题导致

　　　　的农民群体性事件，要比翁彪事件、麦其里事件更刺激人们的神经。站在这个角度，

　　　　中央政府对中国房地产的考量与抉择，可能就会更加艰难。

　　　　在“国八条” 曝光之后，有媒体惊呼，房地产已经政治化了。但实际上，房地产不仅

　　　　早就是，而且一直就是政治化的。

　　　　二、房地产经济

　　　　1，泡沫究竟有多大？

　　　　提要：无论在需求还是供给方面，我们都很难为中国房地产价格如此暴涨找到坚实的

　　　　理由。

　　　　关于泡沫，有一种有趣的说法是：在泡沫没有破裂时，你是无法证明泡沫的。这是在

　　　　说，测定泡沫其实是一件异常困难的事情。虽然如此，还是有一些方法可以让我们可

　　　　以大致窥视到房地产价格偏离正常状态的程度。

　　　　一个被广泛使用的指标是所谓房价收入比。即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例

　　　　。如果一套房子的价格为50万元，家庭收入为5万元，那么房价收入比就是10：1。那

　　　　么，什么样的房价收入比才算是合理的呢？世界银行的标准是5：1，联合国的标准是

　　　　3：1。而在经验世界中，美国的这个比例是3：1；日本是4：1。而在中国，这个比例

　　　　是大约在10～15：1(需要指出的是，由于中国人有大量不透明的收入以及数据本身的

　　　　真实性问题，已经有很多人对房价收入比这个指标在中国的解释能力提出了疑问)。

　　　　这就是说，如果不吃不喝，一个中国普通中国城市家庭购买一套房子大约需要10～15

　　　　年。当然人是不可能不吃不喝的，去掉这些必须开支的其他费用，中国家庭购买一套

　　　　房子的时间就可能翻倍。按照这个标准，中国的房价显然偏高，出现了所谓的泡沫。

　　　　值得一提的是，香港房地产在1997年崩溃前，房价收入比大约是14：1 。但房子的消

　　　　费究竟可以占到家庭消费的多少比例，完全取决于房子在人们心目中的地位。据说，

　　　　中国人特别偏爱房子，而且我也相信，中国“狡猾”的开发商们已经成功地为房子贴

　　　　上了某种身份的标签因而具有特殊的阶层划分意义，可以让住房消费挤占其他消费。

　　　　事实上，就经验而言，大量的购房者家庭的确出现了住房消费对其他消费的严重挤出

　　　　现象。生活因购房而苦不堪言，质量大打折扣。但无论如何挤占，人们对房子的消费

　　　　不能脱离人们实际的收入水平。何况在中国，不断飙升的教育、医疗费用也在同时挤

　　　　出其他的消费，跟住房消费抢位置。这说明住房消费的挤占能力实际上是有限的。总

　　　　得来看，房价收入比是一个硬约束，任何奇特的民族特性都无法逾越。

　　　　当然，在房价不变的情况下，还有一个办法降低房价收入比，那就是迅速提高人们的

　　　　收入水平。但非常不幸的是，近年来的统计显示，大学毕业生的工资水平不仅没有上

　　　　升，反而出现下降。而这些人正是最重要的潜在购房者。在潜在购房者的收入水平无

　　　　法在短期内戏剧性提升的情况下，那么降低房价收入比就只有一途：降低房价。

　　　　房价收入比是衡量收入水平对房价的实际支付能力的一个指标，它很难清晰地透视人

　　　　们对住房的潜在需求，也就是究竟还有多少人需要买房子。在这方面，另外一些数据

　　　　可以给我们一些帮助。中国房地产协会的一位负责人估计，到2002年，中国有15％的

　　　　人拥有两套住房。南京的一项调查显示，这个数据大致达到20 ％。这固然昭显了中国

　　　　住房问题上存在的严重不公正，但更显示，房地产的需求可能远不如地产商所估计的

　　　　那么乐观。2002年，中国最容易刺激公众情绪的经济学家厉以宁先生提出了语惊四座

　　　　的“两套住宅论”。以上面那个数据衡量，厉先生的预测显然有些落伍了。中国早就

　　　　有一部分人率先实现了这个梦想。厉先生的话虽然可以鼓舞士气，但更值得地产商们

　　　　警惕。

　　　　同样值得地产商们警惕的一个数据是，中国城镇居民的自有住房率已经达到了82％。

　　　　而这个数据在美国是65.6％，英国是69％、法国55％、荷兰是52％，日本是60％，德

　　　　国更低，只有40.5％。只经过了六七年的牛市，中国的自有住房率就大大超过了大部

　　　　分发达国家几十年累积起来的水平。这当然证明了中国房地产的巨大成就，但也同时

　　　　证明了中国城市住房的市场容量可能已经非常局促。中国井喷式的住房消费，令人想

　　　　起其他消费领域的同样情形。一阵赶时髦式的集中消费之后，接踵而至的往往是整个

　　　　行业的长期低迷及行业利润的急剧摊薄。家电消费如此，手机消费如此，近年来与房

　　　　子并列为两大支柱的汽车消费也已先行显示出了同样的趋势，难道房地产就真的能够

　　　　一枝独秀吗？

　　　　与以前的集中消费不同，汽车尤其是房地产的集中消费完全是靠信贷支持起来的。完

　　　　全可以说，没有信贷支持，就没有今天的房地产。这样，住房的集中消费也就同时意

　　　　味着集中负债。在集中负债的勇气上，中国人的表现令人刮目相看。俨然表现出一种

　　　　全新的民族特性。中国社科院刘建昌博士提供的数据表明，中国许多大城市的居民家

　　　　庭债务比率已经接近或者超过100％，在2003年，上海的家庭负债比例达到 155%，北

　　　　京为122%，已经迅速超越美国同期115%的水平。如果这份数据没有太大水分的话，那

　　　　么最“敢于提前消费”，最“敢于花未来钱”的美国人就要将这个世界之“最”的名

　　　　头让给中国人了。不过，中国在获得这个名声的时候，的确也非常严重地透支了未来

　　　　的消费能力，将信贷消费的扩张空间压缩到了一个极其狭小的地步。“市场需求”一

　　　　直是房地产商、政府官员等房地产乐观论者一个坚实的推理基础，中国城市家庭迅猛

　　　　膨胀的负债率，有助于我们认识这个需求的真实面目。市场经常是会制造假象的。

　　　　从需求的角度，显然无法解释中国房地产价格飞涨的现象。于是有人开始从供给方面

　　　　提供证据。一个极为流行的解释是，中国人多地少的资源约束，必然导致房地产价格

　　　　的长期上涨趋势。在这方面，在中国经济学家中一贯以“语不惊人誓不休”的王建的

　　　　观点，最具有代表性。2004年末，王建在南京大胆放言：“保守地说，今后10年，中

　　　　国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5

　　　　倍以上。……房价不仅要涨还要猛涨！”王建虽然为自己经济学家的名声预留了止损

　　　　空间（3倍），但他还是忍不住自己的豪放，对中国房地产做出了迄今为止最为乐观

　　　　也最为具体的预测。王建的预测不仅让地产商们热血沸腾，也引来了大量的跟风学舌

　　　　者。那么，王建乐观得让人 “只恨自己少买了几套房子”的依据究竟是什么呢？原来

　　　　，王建的依据就是人们经常说的中国人多地少的矛盾。但问题是，人多地少并不是中

　　　　国一家，印度人多地少，印度尼西亚也人多地少，是不是他们的房价也必然要在未来

　　　　十年之内至少涨3倍，稍不注意还会涨5倍呢？王建举出同样人多地少的日本为例，认

　　　　为中国的土地必然昂贵。但王建可能忘记了，日本是发达国家，中国不过是发展中国

　　　　家，发达国家与发展中国家的最大区别就在于人均收入的差别。人均收入在很大程度

　　　　上决定了土地能够产生的收益，而土地在一定时期内所能产生的收益才是决定土地价

　　　　格的最重要的因素。任何地方的地价都不能长期脱离当地居民的收入水平。如果按照

　　　　这个相对标准，“上海的房地产价格比伦敦和纽约中任何一个的房地产价格都贵了3

　　　　倍（谢国忠语）。”这的确是一个相当脆弱的气泡。

　　　　在王建的预测中实际上隐含了一个看不见的假设，那就是中国在未来必然会走出日本

　　　　一样的发展道路，日本的昨天就是中国的今天。但中国一定会走出日本一样的道路吗

　　　　？这显然是一个高难度的问题，但就是这样一个高难度问题却被王建轻而易举地假设

　　　　掉了。事实是，中国的发展与日本的发展不仅可能不同，而且可能大大的不同。一个

　　　　直接例证是，日本的平均工资到1980年就已经与美国持平。从1950年到1980年，日本

　　　　追上美国用了30年。而从1978年到2004年，中国经济也高速增长了将近30年，工资却

　　　　只有日本的5％左右。以这样的速度追赶日本，中国可能还要花费好几个十年甚至更

　　　　多。日本在高速发展时期的基尼系数长期保持在低水平，而中国三十年的高速发展基

　　　　尼系数却迅速达到了世界最高水平之列。可见，中国和日本的发展道路实际上可能隐

　　　　含了巨大的差异。中国的未来绝非可以用日本的过去来简单比拟，其中存在相当多的

　　　　不确定性。王建的预测虽然大胆而又让人振奋，但显然缺乏了逻辑上的小心求证，不

　　　　能太当真。经济预测行业是制造笑话最多的行业，更何况王建这个极不严谨、而且跨

　　　　越十年期限的长期预测呢？

　　　　中国房地产的乐观论者虽然动不动就将“人多地少 ”的日本拿出来举例，但实际上，

　　　　日本在房地产方面提供的负面教训倒是更加让人印象深刻。像日本的股市一样，日本

　　　　的地价从1990年代初期泡沫经济正式崩溃以来，经历了长期下跌过程。从1991年的最

　　　　高峰计算，日本的地价直线跌落了80％。这将日本经济拖入了几乎看不到希望的长期

　　　　停滞阶段。日本的泡沫历史印证了资产市场一句古老的格言：涨了还能再涨，但跌了

　　　　也还能再跌。在更加“人多地少”的香港，土地资源的极其有限性及港府对土地供应

　　　　的控制，让香港人养成了一种根深蒂固的土地崇拜。可以印证这种崇拜的一个事实是

　　　　，不仅地产股票市值占有香港股市10％以上的绝对份额，地产公司也一直被视为最为

　　　　稳定的篮筹。然而，在1997年香港地产市场崩溃之后，到2002年短短5年之中，房地

　　　　产价格暴跌了70％。因为发现首例SARS而一举成名的香港淘大花园， 1997年的价格是

　　　　4000港元/平方英尺，而最低的时候只有1400港元/平方英尺。 1997年之后香港地产暴

　　　　跌的历史第一次也决定性地打穿了香港人“房地产永远不会下跌”的土地幻觉。惊人

　　　　一致的是，在中国目前也有类似的信念开始流行：房地产是永不凋零的事业，因为地

　　　　皮永远是在减少的。但就在离南京30公里的地方，每亩年租金仅100元的土地仍然大

　　　　量存在。所以，真实的情况是，可供炒作的土地少了，而可供使用的土地并无稀缺之

　　　　虞。位于中国人口最为稠密的长江三角洲的南京都如此，说明中国可供城市化的土地

　　　　资源仍然相当宽裕。至少它不像有些渲染得那么紧缺。大量学者认为，中国的城市化

　　　　趋势以及城市化的欠帐对房地产行业有巨大的拉动作用，这是中国房地产行业得以长

　　　　期兴旺的一个坚实基础。然而，我们始终无法在房价上涨和城市化之间建立逻辑上的

　　　　联系。而且，其他国家的在城市化过程中的经验似乎也并不支持这种结论。

　　　　在中国，一种直观的对比非常深入人心：即使房地产价格下跌，下跌的空间也不大，

　　　　因为上海的绝对价格与东京和香港相比还差得很远。这种说法显然不能给我们带来多

　　　　少安慰，因为上海既不是香港，更不是东京。原因在于它们有着完全不同的收入水平

　　　　。虽然有人总是特别乐于把上海当作东京及香港一样的所谓国际大都市。但上海显然

　　　　只是中国 一个发展中国家中的上海，除非它成为中国的一块飞地。

　　　　无论在需求还是供给方面，我们都很难为中国房地产价格如此暴涨找到坚实的理由。

　　　　唯一的理由可能是，中国的货币扩张。在2004年6月末，M2/GDP的比例，在中国已经

　　　　达到200％，远远超过其他国家。这可能暗示，中国房地产已经被当作宣泄通货膨胀

　　　　的一个渠道。不过，货币体系中过剩的流动性，从来就是喜新厌旧的，它们可能迅速

　　　　从已经严重脱离价值的房地产中撤出而找到新的目标。如果是那样，房地产的大起大

　　　　落就可能更加突然。

　　　　2，清算的时刻正在临近

　　　　提要：投机市场最疯狂的心理驱动机制已经启动，在这个时候，泡沫已经发出了最致

　　　　命的诱惑，它会像“牧师劝人搬到天堂”一样轻易俘虏人们的心智，并吸附着金钱潮

　　　　水般向它涌去。

　　　　测定泡沫已属不易，预测泡沫破裂的具体时间则更是名声的一种冒险。因为预测中国

　　　　房地产而损害了名声的名人，前有在2003年 6月就预测“房地产冬天来了”的任志强

　　　　，最近则有近年来中国内地声名大躁的投行经济学家谢国忠。

　　　　2004年10月，谢国忠在 “有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂”的文章中声称，上

　　　　海这个有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂。他断言，泡沫破裂的时间“仅仅是几

　　　　个月，而不是一年”。然而，大半年过去之后，谢国忠并没有看到泡沫的破裂，倒是

　　　　看到了来自同学的抱怨。去年十月，谢的一位同学在听信谢国忠的预测之后，停止了

　　　　炒房。但这之后，上海的房子仍然在发了疯地上涨，他向谢国忠抱怨道：“因为你，

　　　　我失去了20％的收益。”谢在讲述这个故事的时候，悄悄地对自己的预测做出了修正

　　　　，并尽量淡化自己可能留下的笑柄。

　　　　谢国忠是靠预测吃饭的，名声比任志强来得更要紧。之所以敢如此铁口直断，肯定是

　　　　发现了某种强有力的泡沫崩裂的迹象。但谢国忠在做出正确判断的同时，却将泡沫的

　　　　破裂的时间预测得如此具体，显然是犯了一个投资预测的大忌。如果他能够像王建那

　　　　样，一家伙预测十年，那么谢的名声就会安全得多。因为到那个时候，人们可能早就

　　　　忘记了这件事情。作为一个经济学家，谢国忠不仅是极其出色的，而且也是相当坦率

　　　　的，但从来就不服从于理性的投资市场，最喜欢作弄的就是优秀的智力。

　　　　但不管泡沫破裂的精确时间如何难以预知，我们还是可以凭借一些投资市场的经验去

　　　　揣摩我们与最后时刻的接近程度。

　　　　在中国的许多大城市中，房地产已经成为投资品和投机品大概是一个不争的事实。既

　　　　然如此，我们就可以按照投资品的方式去衡量房地产偏离投资价值的大致水平。

　　　　一个被广泛使用的衡量房地产投资价值的尺度是所谓的租售比，即房地产售价与房地

　　　　产月租赁价格之间的比较。这非常像衡量股票投资价值的所谓市盈率指标，即衡量多

　　　　长时间投资可以收回本钱。一般的经验认为，租售比的正常范围应该在100－230之间

　　　　。以这个标准衡量，中国许多大城市的租售比正在日益偏离投资价值。有调查显示，

　　　　目前北京、上海、杭州等地的租售比分别达到300，360和470的高危水平。这意味着

　　　　在这三个城市，投资房地产收回本钱的时间分别需要25年、30年和40年。即便不考虑

　　　　长期利率风险，这个比例也显然已经严重偏离投资价值。

　　　　中国股市中的高市盈率也曾经一度被人借口国情特殊而宣布为合理，但最后还是无奈

　　　　而又残酷地走上漫漫的价值回归之路。中国楼市的奇高的租售比，应该会有同样的命

　　　　运。

　　　　让人不解的是，在一些中国城市中，房价与租金不仅没有追随房价上升而上涨，而且

　　　　处于奇怪的反向运动中。中国央行副行长吴晓灵就透露，从1998年到2004年，青岛房

　　　　价上涨了50%多，而房租却离奇地下降了7%。如果我们将青岛这样的城市看作股市中

　　　　的二、三线股票的话，那么二、三线股票的率先反转，往往意味着像上海、北京这样

　　　　的绩优股票也在酝酿反转趋势。当然，这只是一种形象的比较，而不是一种逻辑上的

　　　　推论。但关键是，租售比的急剧攀升，会使得人们的行为发生逆转。人们会更多地选

　　　　择租房而不是买房。事实上，随着租售比的上升，第一批“聪明人”已经开始行动。

　　　　一位年轻人就在网上宣布，他已经在2005年4月将“上海惟一自住的房子卖了”，原

　　　　因在于，他发现卖掉现有的房子而转为租房不仅改善了居住条件，而且收益颇丰。当

　　　　像上面这个青年一样的“聪明”人越来越多的时候，住房的供给就会大量上升。价格

　　　　下跌的循环可能就开始了。

　　　　与股市高度雷同的是，在“第一批聪明人”产生的同时，中国房地产市场中最后一批

　　　　博傻者也开始出现了。漏夜排队领号已是中国房地产市场中屡见不鲜的现象，但带着

　　　　帐篷排队一个月的购房者恐怕还是第一次见到。这无异于表明，中国房地产市场最疯

　　　　狂的博傻者已经开始进场。第一批“聪明人”的离开和最后一批（往往也是最疯狂的

　　　　）博傻者的进场，一直是观测股市的市场气氛以及趋势变化的一个重要的经验性窗口

　　　　，这个窗口对房地产市场可能具有同样的价值。

　　　　2003年年初时候，上海人一见面就问：“买楼了吗？”这在当时已经被列为房地产过

　　　　热的警讯，而到了2005年初，一位久居上海的朋友给我打电话的时候，辟头第一句话

　　　　就是：“不得了，上海人手上已经没有现金了，全用来炒楼了。”我的这位朋友置身

　　　　投资市场15年之久，熟读过金融史上所有的泡沫经典。他是在暗示，上海本地人作为

　　　　最后的接盘者已经开始进场。

　　　　在上海人倾城而出开始集体炒楼的时候，农民工据说也找到了更为轻松的职业，他们

　　　　替炒家排队，一夜的收入可以达到 100～200元不等，这比他们在工地上顶着烈日所挣

　　　　的钱要多得多。这些都是在任何一个投机泡沫崩裂前经常出现的现象。

　　　　2003年初期的统计表明，中国有超过300家公司沾手地产，占当时上市公司的25％以

　　　　上。海尔开始搞房地产了，TCL开始搞房地产了，就连联想这样的房地产外行也开始

　　　　进入了。这被人们称之为房地产中的“三外”现象，即“外行搞房地产、外来人搞房

　　　　地产、外来资金搞房地产”。这与1999年之后，中国全民炒股，大量上市公司涉足股

　　　　市的情景何其相似乃尔。我的一位熟人，在2003年的时候还汲汲营营于一家装修公司

　　　　，2004年再见面的时候却在一夜之间变成了房地产大亨。而我的一位朋友的朋友，两

　　　　三年之前还在苏南某市的一个单位上班，转眼之间就在苏州的房地产中积累了几千万

　　　　身家。中国仿佛又重新回到了一个“轻松赚钱”的时代。在我们身边，突然间流传起

　　　　那么多的暴富故事，已经不是第一次了。1990年年代初期南方地产热的时候是一次，

　　　　中国股市1999年牛市的时候又是一次，而每一次之后，由于最高峰介入而导致的破产

　　　　故事总是同样的多。当然，国有银行找不到债主而疲于奔命的情形更是俯拾皆是。

　　　　从1999年正式启动算起，中国的房地产牛市已经延续了6年。其间，房地产市场炒作

　　　　过各种概念，从“拉动内需论”到“消费升级论”，再到“城市化论”，这几乎与中

　　　　国证券市场中的“为国企解困论”到 “资产重组论”，再到“价值发现论”的概念炒

　　　　作历史完全同构。这可能不仅仅是一种巧合。而所有中国证券市场的投资者都知道，

　　　　概念穷尽之后将会出现什么。另外一个值得提及的巧合是，日本地产泡沫从1985年开

　　　　始到1991年达到顶峰，大约也持续了六年。在中国房地产持续六年的牛市中，上海的

　　　　房价已经涨了将近3倍。无论是时间的长度，还是房价的升幅都已经足以构成一场完

　　　　美的崩溃。

　　　　由于中央政府的预警，2004年初开始，中国房地产热的标志性城市上海的楼价曾经出

　　　　现一个短暂的徘徊，但到了秋天之后，房地产开始“井喷”式的上涨，有报道称，个

　　　　别楼盘甚至出现三个月涨 6000元的情形。这种走势与1996年12月到1997年5月中国证

　　　　券市场的走好有一比。这可能预示，投机市场最疯狂的心理驱动机制已经启动，在这

　　　　个时候，泡沫已经发出了最致命的诱惑，它会像“牧师劝人搬到天堂”一样轻易俘虏

　　　　人们的心智，并吸附着金钱潮水般向它涌去。看来，中国房地产市场最壮观，最令人

　　　　叹为观止的时候正在到来，然而，这可能也是多头最壮烈的时候。

　　　　测定房地产温度的方法多种多样，有些凭理论，有些凭经验，有些用这种方法，有些

　　　　用那种方法，但没有任何一种具有令人信服的解释力，也没有任何一种没有遭到过中

　　　　国房地产牛市经历的嘲笑。我们没有谢国忠那样的理性自负，敢于将时间预测得如此

　　　　精确，不过，当所有的理论指标，所有的经验判断都开始趋向负面的时候，我们就可

　　　　以说：中国房地产最后清算的时间已经快步向我们走来。

　　　　附1：

　　　　中国房地产语录

　　　　吴晓灵：我们调控房地产，是想让这个行业活得长一些。

　　　　厉以宁：中国房地产市场整体上处在正常发展之中，国外经济学家宣扬中国房地产价

　　　　格充满泡沫或市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋。不仅是阴谋，厉老

　　　　还要将其提升为巨大的阴谋。

　　　　王建：保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨

　　　　3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。

　　　　陈淮：中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。

　　　　任志强：“泡沫说”纯粹胡说八道，国内外对空置率的统计口径不同，不能简单对比

　　　　史蒂芬•罗奇：泡沫的产生，使中国房地产市场到了看似接近爆炸的边缘。

　　　　谢国忠：上海这个有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂……这是最后的疯狂。随着

　　　　中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离“最后算账”的日子越来越近了，仅仅

　　　　是几个月，而不是一年。

　　　　易宪容：房地产业正挟持着整个中国经济。如果让国内房地产的泡沫任意吹大，破灭

　　　　将不可避免。

　　　　潘石屹：那将是97年的香港，这对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不愿意看到

　　　　的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。

　　　　孙宏斌：学者基本上是胡扯！有的说中国的房地产会有泡沫会破裂，理由是中国加息

　　　　了，美国加息了，油价涨了，海啸了，汇率要变了，但是这些只会影响资金供应量的

　　　　一点儿，他根本不知道需求是怎么回事儿……房价还有上涨的空间。

　　　　卫留成：处置积压房地产给海南带来了房价升温、房产升值新机遇，５年后海南房价

　　　　有望翻番。

　　　　韩正：我在这里可以提个建议，如果你们在上海没有房产，可以听我一句劝告，投资

　　　　房地产绝对是高回报的。

　　　　附2：

　　　　中国房地产大事记

　　　　（1）1992年邓小平先生“南巡”之后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北

　　　　海、广东惠州等南方沿海城市。一时间，海口、北海、惠州等城市的房地产价格扶摇

　　　　直上，而内地省份如四川、湖南等地则资金奇缺。这是中国改革开放之后有纪录的第

　　　　一次房地产热。这一次房地产热在导致了1993年6月一次极其猛烈的宏观调控之后，

　　　　迅速烟消云散。至今，北海、海口等地的烂尾建筑还在见证着10多年前的那一场灾难

　　　　（2）1998年4月，中国人民银行颁布《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房

　　　　建设与消费的通知》。明确指出要提高对住房信贷重要性的认识、加大住房信贷投入

　　　　、扩大住房信贷业务范围、大力促进住房消费、积极支持普通住房建设等多项措施，

　　　　以扩大内需，将住房建设培育成国民经济新的经济增长点。这是1990年代初期南方房

　　　　地产崩溃之后，中央政府态度转变，开始支持房地产发展的第一个明确信号。

　　　　（3）1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积

　　　　极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发

　　　　展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发布后

　　　　，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。

　　　　（4）2003年4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通

　　　　知》(121号文)。《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现

　　　　行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅

　　　　或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付

　　　　款比例，并按央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。”

　　　　此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的抑制房地产过热

　　　　的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。

　　　　（5）2004年3月，继2003年 7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监

　　　　察部又联合下发“71 号文”，饬令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗

　　　　留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备。是为“831大

　　　　限”。此举是中央政府从土地供给上一直房地产过热的又一举措。

　　　　（6）2004年10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫

　　　　说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所做的分析和判断，得出的结论是：“

　　　　泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象”。此份文件将各部门对房地产问

　　　　题的分歧公开化。

　　　　（7）2005年3月16日中国人民银行调整商业银行住房信贷政策，宣布取消住房贷款优

　　　　惠利率；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行

　　　　的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府府对房地产的政策调控力度进一步加大。

　　　　（8）2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》。该份文件强

　　　　调：“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社

　　　　会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，并要求各地方政府高度重视房地产价

　　　　格，明确提出“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和

　　　　社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”这个通知被人们称为“国八条” 　　

　　　　（9）2005年4月3日新华社发表题为“加强宏观调控，稳定住房价格”的评论员文章

　　　　，呼应“国八条”，并公开阐述中央政府对房地产行业的最新看法。