当前房市的公正描画(转载)

　　没人知道这辆快车的终点在哪里，当然更没人知道该怎样下车

　　8月21日，即便强台风“鹦鹉”登陆在即，在深圳市中心的各个角落，房产中介公司几乎是唯一拒绝在台风天提前放工的行业。

　　已是午夜时分，中介们仍旧固守在屋檐下招揽生意，白衣黑裤，风雨中显得寂寥。避雨的人流时不时快步绕开他们，无人理睬。在过去的3年，他们曾是这个城市最火爆行业的执业者，如今，好时光已然不再。

　　连续12个月以来，深圳楼市经历了一次惊心的下挫，有数据称，楼市均价以36%的幅度暴跌，好似一头扎进了深圳湾冰冷的海水。如果把更早之前18个月的疯狂上涨算上，深圳楼市在整整30个月里，带着各色人等体验了一回过山车般的晕眩。

　　在全国范围内，深圳曾经领涨，而现在开始领跌，最麻烦的是，没人知道这辆快车的终点在哪里，当然更没人知道该怎样下车。

　　没人愿意接最后一棒，有负资产投资者自费打广告愿意出售房产，甚至是附送自用的宝马，他没能成交；开发商主动打电话给不认识的炒房客，邀请曾经神通广大的 对方来低价接盘，却得到这样的回答——“兄弟，时移世易了。”曾经和气融融的合作者——银行与买楼者——闹上了法院，法庭之上，银行要被告业主承认签署过 贷款合同，双方争吵起来……

　　曾经感叹房地产牛市中品牌作用不大的王石，其执掌的万科公司被发现正低调处理大量空置的楼盘，人们得知那是六折甚至更低，现在连一丝掩饰都不需要。万科是这里乃至全国最大的房地产商，而它的股价现在仅仅是最高点处的六分之一。

　　12个月前，速度至上的深圳疯狂地制造着百万富翁、千万富翁、亿万富翁，如今，36%的跌幅让富人持续减少，“负人”涌现，更多的普通人则选择等待，等待 那只“看不见的手”近乎冷酷的调整。有人喜欢，因为那代表了他们最大的渴望，也有人痛恨，它的出现将他们推向了深渊。

　　深圳楼市大跌的趋势是否已无法调头？ 蔡芒/摄

　　背“负”的青春

　　“如果贵委裁决支持鬃银行的请求将是对我全家致命的打击……”

　　刘少飞（化名）想过回家，但那只是一个模糊而又略带甜美的梦。

　　他频繁被同一条催债短信惊扰，它来自银行，他们警告他，名下的房产已经断供5个月了，而如果继续，将承担所有责任，并背上各种信用污点……

　　1983年出生的刘少飞每天一觉醒来，就能算出自己这天又欠了银行多少钱。炒房失败让他接过了传说中击鼓传花的最后一棒。

　　在2006年下半年至2007年8月间，深圳的楼市成交活跃甚至疯狂，这对于主要依靠佣金为生的中介行业来说，简直就是黄金年代。按照深圳世华房产中介公司研究部总监肖小平的统计，有些月份的成交量已经达到八九千套，这其中大部分都要经过中介成交。“当时，每天产权登记中心大厅都挤满了人。”一位深圳某区负责房产过户的干部证实说，“曾经一天要接待四五百办理过户手续的人，工作就是不停的盖章，8小时工作制也就480分钟，你自己算算看。”

　　刘少飞在2007年初从武汉来到深圳，亲戚告诉他，楼市太好了，特别赚钱，从公务员到出租车司机都炒房了。他留了下来。

　　25岁的武汉青年很快成了中介公司的客户经理。第一天上班，他仅仅上网发了几个帖子就引来客户咨询，当天就成交了一套房子，4000元佣金到手了……这并不是做梦。

　　曾经的深圳是冒险者的乐园，疯狂的楼市持续造就暴富的“奇迹”。

　　他每天听到的是不同的深圳故事：有个农村孩子，来深圳不久，借钱开了一家房产中介公司，赶上了房价暴涨，他用客户的押金聪明地周转拆兑，到处开立分店，业务越来越多，资金也更雄厚……而如今已经是著名的中天置业连锁的老总。他每天拿着价值几十万的镶钻手机，开着名车，住着豪宅……（笔者注：中天置业在2007年底资金链断裂，这位老板不知所终。）

　　“每天看着同事随便弄个收入证明，搞个零首付就炒房了，供一两个月后转手，就有几十万元收入，是谁也把持不住。”刘少飞有个女同事，1985年的女孩子，才来深圳没有两年，已经买了5套房，“眼看着就获利了，肯定心动啊，我们不就是干这个的嘛。”

　　很快，他不再把房源介绍给下家，而是也学着办了一份收入证明，利用银行私下里越来越低的信贷门槛，用了一些手段，首付两万元买了一套67万元的二手房。可惜，当他刚刚办完所有过户手续，8月——犹如传花的鼓点声骤然而停——楼市“崩盘”了。刘少飞和他的很多同行成了人们笑着四下寻找的那个受害者。

　　更不幸的是，他很快在一次意外中摔断了左腿，并被公司扫地出门，事实上，即便他健康，也再没有什么行业能为这个没什么技能的年轻人开出他曾经的薪金。目前，现实的难题是——他的月供是4050元，20年。

　　如今，刘少飞把房子租了出去，自己则寄宿在深圳亲戚家。每月为了房屋租金与按揭款之间的差额而奔波，他说他想回家，但他否认会一走了之，他不愿逃贷，他在一封写给深圳某仲裁委员会的信中恳求道：“如果贵委裁决支持鬃银行的请求将是对我全家致命的打击……”

　　事实上，年仅25岁的他已经破产了。

　　“很多中介到后来都不愿意把信息告诉我们投资客了，他们自己炒了。”深圳著名的投资客，外号邹大胡子的邹健民说，“这次套进去了好多中介公司的人，以前都和我合作过，听说都快撑不下去了。”邹健民是深圳炒家中的大户，曾经同时拥有四五十套房产。

　　一个炒房客这样形容2007年8月拐点到来时的境况：“某天一早一觉醒来，发现平时熙熙攘攘的交易大厅没人了，我立即感觉坏事了。马上联系下家，可惜再没人愿意接盘了。”

　　沉默的大多数

　　断供绝没有网上传言的那样严重，“但也绝不会像银行说的那么轻描淡写。”

　　极端的例子已经浮现。不断被曝光的断供事件正被视为疯狂楼市的一剂退烧针。

　　7月底，深圳宝安碧水龙庭业主爆出集体断供事件，七十余名业主以开发商对小区配套设施自行变动、“货不对板”为由，要求退房，并集体断供。真实的原因据信是该楼盘已经缩水三分之一的楼价。

　　第一起正式的断供诉讼也已鸣锣开审。一位手握5套房子的炒房客，因为资金紧张，无力还贷，最终被银行告上法庭。

　　传闻凭借极端事例的演绎，肆虐深圳，一则关于“楼市断供规模达千亿”的网文，竟逼得银行业集体出来辟谣。

　　事实上，大多负资产业主并没有立即选择断供这一极端方式，而是尽一切可能寻找交易的机会。不久之前，世华房产的肖小平被同事告知了一件新鲜事：一位业主自费2万元租了一处户外广告招牌，广告上声称，如果有人愿意接手他的一套房产，他将奉上自己的座驾——一辆宝马轿车以作添头。他的同事路过时看到了这幅广告。“是不是真的啊？”肖小平问。同事严肃地点了点头，“我打电话过去问了，是真的……”那辆宝马据说还没能送出去。

　　沉默的还有大多数自住客。

　　28岁的刘同（化名）在2007年房价顶点处购买了平生第一套房。该开发商捂盘惜售，每次只卖一栋楼，价格也随着时间的推移而平步青云。按照牛市的“潜规则”，刘同要付给中间人3万元“喝茶费”才能最终成交。1个月后，房价接近顶点，他给老家的父母打电话，说自己一个月挣了10万，年迈的父母不敢相信，大声问：“多少？”“10万啊。”他大声回答。

　　一年后的今天，刘同是负资产人士，他的房产缩水达三分之一。他从没想过要断供。“这对自住者来讲毫无意义。”他说，“就这样吧。”

　　刘同更愿意相信这样的事实：很多断供是纠纷断供，是业主出于各种原因维权的手段。“我认了，没什么权可维的。”

　　但谁也说不清，甚至刘同自己都不确认，假若房价继续脱缰，他们是否还能如此认命。

　　8月18日上午，在深圳首起断供案开庭前，三个被告中的一个在最后时刻达成了交易，将按揭转给了新的接手者，摆脱了断供的危机。

　　开始有人怀疑，所谓断供潮或许是开发商蓄意制造乱局，迫使政府出面救市的精心圈套。

　　下班时分的深圳地铁里，车厢电视播放着时事新闻，一档地产栏目在这个8月反复提醒人们：深圳的断供风波远没有传说的那么严重。

　　但是，隐患仍在。事实上还是会有一些真实的断供者选择一走了之。“真断供的人就怕别人找到他，怎么会大张旗鼓宣扬呢？”邹健民这样说，“现在宣扬的都是有其他目的，比如维权什么的。”他认识一个四川来深圳闯荡的中介客户经理，2007年中，刚刚入行没几个月就一口气买了4套房，贷款400余万，“三四月份我还见过他，现在找不到人了，谁知道银行能不能收回这些烂账。我还听说有人想改身份证呢。”

　　邹健民相信：断供绝没有网上传言的那样严重，“但也绝不会像银行说的那么轻描淡写。”至少，他的四川朋友将手中的最后一棒直接扔给了主持人——银行，这个游戏他不玩了。为了证实自己的推测，邹健民也曾经尝试寻找他那个四川朋友，可以预料到的是，对方的手机中传来的永远都是那个关机的女声。

　　开发商的赛跑

　　“现在这种情况就是开发商排队去死，僧多粥少嘛，等泡沫出尽了，没死的就活下来了。”

　　刘少飞现在后悔不迭，他从业时间太短，又被火爆的交易冲昏头脑，所有人都曾经生活在真实的欲望之中。

　　“现在想想，几乎从一开始就注定了我们会成为接最后一棒的人。”他说，“自己处在那个场里，说实话是看不清局面的，每个人都鼠目寸光。就知道转手、转手……”

　　危机其实早已显现。早在2006年下半年，房价开始节节攀升，不少尚有理智的开发商就已经发现形势不妙。“这将透支以后多少年的涨幅呢，这么涨下去就完了。”前深业地产公司高管罗君东回忆，但显然，资金回流和迅速获利是压倒一切的诉求，在这个基础上，短视和功利几乎无可避免。

　　2007年12月份，当王石喊出拐点论时，深圳地产业内都将信将疑，甚至认为是万科的阴谋，“因为大家刚刚还在赚钱，怎么可能相信市场马上会拐呢。”当王石自己以及他的万科已经对整个市场警觉时，深圳的开发商们反而对万科与王石更有信心。“太多的开发商高管就买万科的股票，有钱就砸在里面，他们相信只要万科没事，整个行业就没事。”关注深圳房市多年的记者朱文策记得当时的情景。

　　显然，从深圳走向全国的万科从没想过为其他开发商断后。奥运还没有结束，8月下旬，万科已经开始在深圳降价，通过大型中介公司，降价精确地针对目标客户，而没有对外张扬，手法极为低调。对外宣称“万科抵给建筑商做工程款”的这批万科城、东方尊玉的房产，据信甚至是以低于六折的价格在出售。这意味着，又一场降价的序幕被业界领头羊万科拉开了。

　　事实上，一年来，深圳房价这座大坝早已处处漏水，各种变相的降价行动充斥着市场。规模较小的开发商跑在最前面，它们的资金链最为脆弱，也最需要现金的回流。最初，一个名叫桑泰丹华府的楼盘高调宣称100%补偿业主楼市下跌的损失。当时，这种破坏潜规则的行为引起业界普遍的责难，深圳国土局甚至出来喊话：不支持这种行为。然而，市场的自我调节已经自行启动。

　　很快，嘴上不说的开发商们，手里没停。万科推出代号“琢玉”的行动，以补偿装修款的形式弥补业主们的损失。某楼盘也相应推出代号“春雷”的行动，号称要把房价一步降到位。然而，成交量的萎缩说明，相对于人们的预期而言，这样模糊的降价还远远不够。据统计，2008年1至7月，深圳房屋空置率同比上升98%，成交量也同比大幅萎缩。没人买开发商的账。

　　二手中介市场更是几至冰点。位列深圳前三甲的一家中介公司，日前已将公司法务部减员90%，因为成交量骤减，自然也没了合同法务工作。

　　接着，一个名为佳兆业.茗萃园的楼盘声称让利优惠，房价5开头，部分房型定价为5065元每平米，已经是当时市场最低。但市场显然更愿意相信没有最低只有更低的边际理论。不久，另一楼盘在户外超大广告牌上放出了这样的广告：一个身着V字领低胸装的美女酥胸半露，神情暧昧，说明文字写在胸旁：“再低已经不可能，4开头……”

　　事实证明，当降价策略一旦出现，房价这座大坝已然开始崩溃。正如2005年政府出台新房营业税政策，买卖双方在短暂僵持后，买方毫无抵抗地被迫追涨一样，只不过此次变成了反向的结局：在楼市冬天中，房价的决堤以开发商缴械投降，争相杀跌割肉为起始。

　　曾经高傲的地产商急不可耐地放下身段，纷纷自断手足，为的只是尽早获利出局、资金回流，业内广为流传的一个事实是，某海景楼盘已经从最高点被斩三分之二，但还是没有什么成交。

　　对于开发商来说，不但要尽快降价以求脱身，还要平息之前高价购买房产业主的怒火，降与不降都很难抉择。愤怒的负资产业主伺机寻找开发商的痛脚，他们以断供相威胁，而大量持币者又因此获知更多的楼盘猫腻。刚刚进入某地产公司的刘锦星（化名）被安排到售楼中心，而一到周末他就和同事躲到里屋不敢出来，“时常有之前买房的业主过来发泄，骂一通，大约半个小时，砸个玻璃什么的就走了，我们再出来收拾。”

　　“现在这种情况就是开发商排队去死，僧多粥少嘛，等泡沫出尽了，没死的就活下来了。”中原地产掌舵人施永青曾经这样描述他所经历过的3次房地产泡沫崩溃的规律，“涨肯定涨过头，跌也一定跌过头。”

　　因此，当大多数人都意识到谁跑得快就能够幸存时，楼市的进一步下跌已经无可避免。深圳国土局下属某研究单位曾经以报告形式呼吁政府救市，他们提出要放宽贷款政策以及减免房地产税费的建议，但在整个宏观经济严防通货膨胀的紧缩政策下，这样的建议没有任何实现的可能。

　　很快，市场又被割肉声充塞了。

　　市场中的钱

　　巴菲特说，退潮时才能看得出谁在裸泳。而现在，裸泳的人已经站上了沙滩。

　　究竟是严冬的开始，还是回暖的春天在望？

　　这是一个没有答案的问题，正如在这个市场里，没人能说得清楼市为何会跌，也说不清之前楼市为何而涨。虽然几乎每个人都能自圆其说，而他们的答案又同时漏洞百出。

　　但有一点成为很多人的共识：曾经，市场上的钱太多了。而现在，没钱了。货币政策由放松转为适度从紧，直至最后的从紧。

　　“现在的情况是有贷款没额度，弄来额度也没钱。”一位不愿意透露姓名的房地产开发商对南方周末记者抱怨。

　　曾经，深圳是一个堆满了钞票的城市，银行信贷经理们左手把钱贷给开发商，右手就贷给了买房者，左右互搏的结果是源源不断的利息汇入银行的财务报表，而各方都得到了他们想要的，这貌似形成了一种最优效应。可是，这一皆大欢喜的结果仅仅只是存在于牛市的某些条件之下——更多的投资者，更显著的价格上升趋势，对后市更高的预期……

　　12个月前，本报在报道深圳楼市疯狂上涨时，某银行信贷部总经理已经表达了他的担忧，他不希望自己的银行成为最终的那个裸泳者。“所有的风险防范，都是为了应付将来的那一次不景气。”他曾经如是说。如今，“那一次不景气”已经到来。

　　如巴菲特所说，退潮时才能看得出谁在裸泳。而现在，裸泳的人已经站上了沙滩。

　　采访中，一位开发商曾经提起了自己一次失败的招拍挂经历：在最火爆的年月，他竞价一块市中心黄金地块，“我每次举牌，另一家公司都毫不考虑地举牌压我，好似他们根本不考虑价格，我百思不得其解，因为据我了解他们根本就没有这么多现金流……”最终他被对方貌似无限的资金击败，退出了竞拍。“没过几天，一家大型国有银行过来找我谈，原来之前那个公司突然出了其他问题没法开发那块地了，我这才知道其实一直是这家银行在背后用资金全力支持他们的。银行害怕自己被撂在旱地上……”

　　飘摇的楼市风筝如果断了线，谁能再抓得住? 张寒/图

　　曾经的深圳地产界不会为资金发愁。一个经典的传说是：一个开发商从招拍挂现场出来，就马上被四五个银行的贷款经理围住，“你需不需要钱？”经理们陪笑着。

　　事实上，在楼价最疯狂的时段，不同银行之间，甚至是同一银行不同分行之间，贷款业务都存在着竞争。“业务员只管把钱贷出去，就是完成任务。”邹健民这样形容，他的一个朋友虚开了一个收入证明，“就从银行贷出了几百万，买了十几套房，呵呵，他都没工作的。银行其实就是睁一眼闭一眼吧。”

　　刘少飞亲身体验过这种默认，他在银行帮助客户违规修改三方协议价格时（可以将总成交价虚开更高，以从银行获得更多的贷款，某种情况下甚至能超过实际成交价格，这几乎是中介行业已经成熟的“技巧”），银行一位客户经理责怪他们没有事先改好，说：“你们去那边弄好再拿过来，别在这弄。”

　　现实的情况是，客户可以在不同银行甚至是同一银行不同分行之间任意选择，而标准是哪家银行给的贷款更多。“经常会陷入类似买白菜一般的砍价，而标的物是贷款额度。”刘少飞如是说。

　　曾经有银行贷款业务员找到邹健民，要求他帮忙寻找能够放出贷款的人，并承诺每贷出100万给邹提成1000元。而据一位知情人所知，去年7、8月份时，很多银行把全年的贷款任务全完成了。“没事做了，信贷经理们都出国旅游去了。”他说。

　　一段时间内，市场上充满了钱，而几乎所有人都觉得挣更多的钱是理所当然。一位开发商向南方周末记者讲述了这样一个故事，他们曾经为拿到一片偏僻的农村用地付出了艰苦努力：在为一行村干部的贵州游埋单二十余万后，掌管这片土地的村书记终于开口了，他首先要求开发商确保上级单位的财政收入，而最后，他讪讪地问：“至于我个人这部分，你们打算出多少？”

　　不是尾声

　　那看起来就好似一个骤然隆起的泡，而圆滑的曲线尽头向下倒悬在“2008年上”这个暂时的节点。

　　银行还只是频繁以催债短信提醒断供者刘少飞，如果断供依旧，相信律师函也会随后寄出，但是否追之以强硬的诉讼官司，尚未可知。一位业内人士透露，银行业仍在斟酌诉讼风险，这取决于楼市的进一步走向，也取决于购房者的真正承受力。

　　有多年诉讼实践的深圳地产律师伍江归纳自己的经验为，楼市平稳期，多为市民与开发商的质量纠纷，涨跌时代，多为市民与市民的买卖纠纷，也许不久，市民与银行的断供纠纷到来，那就是“崩盘”时代了。

　　政府当此微妙时刻，不出意料地谨言慎行，深圳国土资源与房产局的一位工作人员意味深长地婉拒本报的采访要求，“现在说什么都是错”。

　　但楼市的裹胁下，谁都安身不得。最近的一则消息称，深圳部分地产公司，基于对利润前景的看淡，已无力支付地价款，这个冬天，政府一样难脱寒冷。

　　时间进入8月，有政府背景的深圳房地产研究中心发布了一份《深圳房地产市场综合指数运行报告》。在其中的消费者信心指数章节，研究者为2003年至今的深圳楼市画了一幅图示，那看起来就好似一个骤然隆起的泡，而圆滑的曲线尽头向下倒悬在“2008年上”这个暂时的节点。