2008年在房市里有啥热闹可凑,有啥热闹可看

迅捷通 2022年05月02日 要债案例 246 1

2008年在房市里有啥热闹可凑,有啥热闹可看

  爱凑热闹,爱看热闹是东方人的习性。锦上添花买涨,落井下石杀跌是从西方人那里引进的市场经济的天性。2008年,多军在房市里有买涨杀跌的热闹可凑,空军有新手死于大顶,老手死于熊市抢反弹的热闹可看。1.算自行车上坡不倒退所需要的最小速度,知房价必跌。双人踩的自行车上行在斜度为10度,长度为1公里的公路上,如果小于所需要的最小速度,就会前进不了,就会“逆水行舟,不进则退”。同理可知,房市只有二个方向,上涨如果小于所需要的最小速度,就会下跌。

  因为其他投资渠道可以在一年里小风险地实赚到10%,所以要使房价逆势不断上涨,所需要的最小速度是:10% + 因为流动性差及已在奇高位所要求的风险收益等10% + 土地增值税、所得税、契税、评估费、中介佣金等税费、折旧(大牛市初中段才不考虑)、非自有的资金的利息等成本15% = 35%。也就是说,房价必须以每年上涨35%的最小速度上涨,才有足够的盈利动力使众人排队烧钱,蜂拥入市,才能保证你实赚到20%。

  2007年新房150万 * 1.35 = 2008年涨到202万。202 – 150 = 一年涨52万。

  2008年二手202万 * 1.35 = 2009年涨到273万。273 - 202 = 一年涨71万。

  2009年二手273万 * 1.35 = 2010年涨到369万。369 - 273 = 一年涨96万。

  最小速度的上涨无以为继的问题出在哪里?一是新房一过手就变为富人不爱沾手的二手房。二是呈现非富人经济和心理都无法承受的加速度型的加价。

  终端消费群体的消费能力决定卖方的最终命运。买房子无非就是两个目的:第一种目的是自住;第二种目的是赚钱。投资投机者不是自住,出租不合算,要等到房价涨了以后卖给自住的人。所以,归根到底是建立在“自住”这个基础之上。2009年涨到273万时是什么样的自住者来接手呢?第一,大傻多。他相信房市吃了唐僧肉而长生不老,永涨不跌,273万不买的话还要再涨到369万。第二,存钱多。273万 * 0.5 = 具有首付136万的实力。第三,赚得多。273万 * 0.5 = 需按揭136万,即具有每月还款1.36万元的实力。这是有住房的富人啊,不是买家是卖家啊!H市每年需要5万人来买房,但是,这样的“傻大款”无房户,你打着灯笼走遍全市能找到0.5万个吗?

  当自住的人几乎都买不起房子了或买得起也嫌贵不肯买了的时候,房价上涨就会小于35%的最小速度。比如只有25%,同样只是赚10%,那大家会去风险较小的地方。比如只是保本的15%,天下有谁喜欢做风险很大却只是保本的生意?于是,大户在房市上涨力只剩25%时就要提前走了。2人踩自行车只剩1人,动力不足就要回头走下坡路了。2.算供求变化的加速度,知房价必跌。因为不涨就没人追买,开发商每月每批都调高房价,形成“永涨不跌”的假象,使得许多人砸锅卖铁,透支未来,急不可耐地追高买入。每年需要保持最小速度35%,涨了7年后基数越来越大,房价就以52万,71万,96万……的加速度上涨。

  当开发商好赚钱,结果开发商队伍就加速度地增多,新房竣工数就以2006年1万套、2007年2万套、2008年4万套……的加速度增多。工期长导致新房竣工数放大量要滞后到2009年。

  求的方面呢,在通膨情况下,自住户每年存款数却呈现6万、5.6万、5万……的减速度,购房款的缺口以30万,50万,80万……的加速度增大,于是,“待购首套住房者”以每年10万人、20万人、40万人……的加速度被抛弃。房价涨到100万后,大多数“待购首套住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。

  供趋大而求趋小的“<趋势”就形成了。几十万套新房和二手的出租房空置房就象菜市有10担白菜供应量,只有6担的需求,供过于求,降价是必然的。3.算2008年的上涨的可能性有多大,知房价必跌。2008年房价如果逆势上涨的话,2007年新房150万 * 1.35 = 2008年涨到202万。202 – 150 = 一年涨52万。即使是中等“白骨精”,积攒52万也需要10年啊!10年血汗钱在房市一年就被忽悠走了,“上帝”(消费者)心里会乐意吗?

  正府怕经济低下头,已经不让大家往里投,正在股市“杀鸡头”,你小猴怎不知“紧箍咒”已套头?股价奇高到6124点就是近期的头,结果掉头暴跌到3357点(半年跌45.2%)时看到许多人游泳时没穿裤头。如果当时爬到10000点再下来就会摔得更晕头!

  某市2008年房价如果继续上涨的话,几个月里入市的“解放军”需要8万人。因为几个月的调控和利空频传造成5万套新房和二手房在待售,加上新近将有1万套新房封顶,如果大涨会挂出获利盘2万套。你炒过股的话,就容易理解了。一个股在9.01元的卖盘上挂了5万股,在9.02元的卖盘上挂了1万股。在9.03元的卖盘上挂了2万股。吃不掉这8万股就上涨不到9.04元。

  目前房市的调控真抓实干,想投入的资金缺,风险已大,利空满天飞,恐慌气氛弥漫,广深跌势明显。围城外的人不想进去,大家都明白逆势者亡,顺势者生的道理,大多听人说过新手死于大顶,老手死于熊市抢反弹,跌势不言底,熊市反弹不是底的股言。围城里的人想出来,套牢的想割肉,保本的要吐鸡肋,获利的要落袋为安。见跌就要杀,见涨当作回光返照也要杀,每一次反弹都是杀出的良机。明摆着有8万套等在哪里,谁有一呼百应,扭转乾坤的帅才,让8万个动摇不定的人在短时间里发扬舍身救人的精神跳入冰水中,一起动手先把这8万人救上岸?

  别忘了东方人有二个习性:爱凑热闹,更爱“看热闹”。更别忘了锦上添花买涨,落井下石杀跌,永远是从西方人那里引进的市场经济的天性。9.01元的几万卖盘老挂着不怎么动,就说明大势不妙,9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了,跌势就更加明显,卖者就更要杀跌了,围着“看热闹”的人就更多了。

  投资投机者的买是为了卖,最终还是要露出“游击队”的本来面目,打赢了要走,打输了也要走。最终还是要有8万个买得起150万 * 1.35 = 202万一套房的自住者来解放这些“解放军”。可是,你的周边有几个买得起202万一套房的待购首套住房者呢?卖意浓而买意淡,卖者人多而买者人少,10个等了100天的卖者好不容易遇到1个想买的,一下子就围过去,光是那阵势就会把人吓住了。回到家,10个亲友8个反对。

  珠峰再高也有头,树再大也有顶。即使真有8万个不怕套的投资型的“解放军”来了,那也是回光返照,那也是筑一个更有回落势能的大顶。跌势有很大的惯性和杀伤力,谁去接高空坠落的飞刀?楼市盘子太大了,参与的人太多了,没有真正说了算的大庄家,一旦下跌,就象大堤决口,卖盘凶猛涌出,谁来组织众人去堵住决堤大口?知道吗?溜得最早的大款,跑得最快的是大户,因为你才2套房,人家有10套,要死的话他们比你死得更惨。所以转跌为升只是小散的单相思。4.算2008年的房价是不是“最后一棒”,知房价必跌。参加“击鼓传花”这个游戏,在门内拿着花的有100人,想买又买得起202万元门票的人只有5人时,就有95人拿着最后一棒。

  2008年初,你张三以150万买新房 * 1.35 = 2009年初你张三拟以202万卖给我李四。扣费用后你实赚20%不多的。202万 * 1.35 = 2010年初我李四拟以273万卖给王二。

  我李四在买前算帐:到2010年初,房价在大顶部或在连跌三五年之中,王二买房后加价35%到369万,能成功卖出的可能性只有5%,所以王二来买我李四这套房的可能性只有5%,也就是说我李四拿着“最后一棒”的可能性有95%。

  你张三在买前也应该算帐:李四拿着“最后一棒”的可能性有95%,就是李四买这套房的可能性只有5%,所以你张三在2008年买的房子属于“最后一棒”的可能性是95%。5.算救市的有效性,知房价必跌。房市刚走熊,某些人就拿迅速发展的经济作为牛市没有结束的理由,说正府不许大涨大跌,必定干预。说开发商不会做亏本买卖,必定反扑。可是,客观规律不以人的意志为转移,经济运行周期是一个无法改变的经济规律,在熊市的初期想靠几个利好把市场救起来那是不可能的。熊市趋势一旦形成,市场需要漫长的时间和痛苦的过程,不顺势而为,还用牛市的观念和操作方法来炒房会吃亏的。尽管可以采取一系列的救市措施,但是这些措施只能减缓调整的速度,却不能阻止调整的步伐。就象吃止疼片一样,也许可以使你暂时减缓疼痛,但是对你的病却没有任何的作用,甚至在一定程度上会使的病患加重。

  大家在房牛市里都看到了,正策救市是在卖“空调机”。房熊市里正策救市同样会被置之不理,在转折点才会见效。不信的人翻开2001年以来的股指K线图看一下吧:2001年开始走熊后有降低印花税、国有股减持被暂停、按市值配售新股、社保基金入市、OFII入市、国九条等正策出台救市,直到2005年股指跌到998点才掉头上涨。6.算工薪族多久能买起房,知房价必跌。多军是唯心主义者,因为多军最爱讲:“房价是由需求决定的,而刚需是很大的”。其实,经济基础(有效购房能力)决定意识形态(购房需求),“钱袋”决定“脑袋”。钱袋子属于物质,具有刚性,没有“硬通币”的人有买房的想法,他的需求只是一种想法,是软性的。也就是说,房价不是由需求决定的,是由需求(思想)背后的钱袋子(物质)决定的。在钱袋子面前,需求一点都显示不出刚性来。

  大众需求透支,财力不济,钱袋子被掏过和钱袋子较瘪的人,要鼓起来至少需要5年;已经没有多少人的钱袋子里有150万去买新房了。房价5年上涨100万,5年里谁家工资增加了100万?

  房价上涨中,一工薪族2003年买房缺10万,2005买房缺20万,2007年买房缺70万。劳动年数越长越买不起房,再涨10年,就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了,社会怎么和谐、发展和稳定?所以,炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个大趋势,只要看各国就知道了。2008年3月两会报告说:“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。这告诉人们,炒楼是犯法的,正府要打击。炒粮食是犯罪,炒房是犯法,都是危及民生,危及正权啊。7.算中等家庭在通膨中能否买得起房,知房价必跌。因为高收入家庭有N套房,低收入家庭已买不起房.所以商品房的涨跌只要看当前中收入家庭是否买得起就知道了。如果当前当地的价格中收入家庭买不起,那么房子谁来买?所以房价必跌。王石在中央2套说:房价涨到心惊肉跳,涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起,不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。

  王二2007年定了三年后的买房计划,已积蓄50万元 + 家庭年收入16万的一半每年有8万可用于还按揭 * 3年 + 三年其他收入10万 = 84万为首付购买150万的新房。假如象有的多军吓唬人的那样大通胀,大加薪,大涨房价,那么王二所在的企业原料、交通、用房、接待、人工等成本会大增,赢利下降,没倒闭已是万幸,大涨工资就没戏了。结果,84万 + 每年工资增加3万 * 3年 - 每年被高物价咬走4万 * 3年 = 王二首付款能力下降为81万。房价继续大涨,150万 * 2 = 三年后涨到300万一套。300万 * 0.5 = 首付需150万 – 81万 = 王二首付款缺了69万。啃四老,最终要拿钱到医院去还给老人,实际也是借。月光族啊,那么多如何还呢? 300万 * 0.5 = 按揭150万,每月还贷1.5万 * 12个月 = 每年还贷18万,而年还贷能力已下降为7万。无路可走啊。结果是,有兔子过年,没有兔子也过年。买不起就边租边等。熊市里,看现金为王,还是每月下跌的房子张狂。三年里,看谁能耗过谁。袖手当观众的人增多了,供大于求更严重了,房价必跌。8. 算“高价房奴”的困难度,知房价必跌。(购婚房主力的)80后的父母这代人目前在五六十岁。大多情况是:青年时赶上文化大革命和上山下乡,教育水平普遍不高,成家遇到计生,中年遇到下岗再就业,退休金只够自己日常花费。二线城市,1985年工资普遍每月在60元上下,1990年在300元上下,1997年在1200元上下。一生红脑袋,穷革命,几无灰色收入,积累的财富不多。在应付孩子读书这第一座大山之后已所剩无几。为了一套房子,掏干了2家4老所有的积蓄。子女被20年的高额的月供压得喘不过气来。4老所积累的钱表面有几十万元,但那是应付看病和养老的钱,说不定到时候还不够花呢。如果是农家子女就更窘迫了。

  “高价房奴”最终结局是两手空空。大学毕业后倾一生之财力为自住去购房,30岁 + 30年 = 60岁时破房要拆迁了,另住的独子是房奴,老弱有病的二位老人既拿不出首付,也贷不到款,借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买,再涨就永远买不起了”的谎话,结果永远吃亏,最终两手空空,活得真窝烂!其实,房市里没有真正的刚需,买不起时可以先租房,不用睡在街上啊。房价上涨需要刚需去冲锋,开发商却天天在大量地消灭刚需。以前拿得出首付的,现在几乎都不够了,刚需已变成了无可奈何之需。在2005每套50万的时候就不得不买,但钱缺了30万,到现在150万缺了100万元,再涨的话会缺120万元。9. 算银行按揭充足率,知房价必跌。中央实行紧缩正策,炒家基本上在银行这一源头上被卡住了:银行停止转按揭、加按揭和严控放贷规模,对第2套房的按揭成数降为市场价的4成(评估额收紧为市场价的7成,在此基础上按揭6成),实际首付6成。买150万的新房,原来首付需要60万,现在需要90万。对工资收入严格审核时发现,张三家年收入10万,扣除第1套已按揭60万,第2套只能再贷40万,首付需要110万,还贷利息率也提高了。换房者需先卖后买才不算第2套房。许多炒家的炒路就这样被堵死了。于是房市虚假的求大于供露出了供大于求的真面目。10.算人头,知房价必跌。刚需主要来自结婚族。1978年以前是多子多富的年代,1978年出生的到2008年30岁,这些刚需已基本释放完毕。开始实行独生的1979年出生的到2008年是29岁。刚需正好大降,你我接到的结婚请贴上,主人大多是独生孩。2007年,中国小学入学总数为1500万人,比高峰期的1994年的2503万人减少了1003万。社会发展了,文化程度提高了,就晚育,就不想多生,人口就不断减少。这种发展趋势,看不讲计划生育的发达国家就清楚了。当年日本房价在面对这一人口结构改变时,走出了一波下跌行情,中国不可能改变这一规律。

  牛市里,一开盘几千人在排队。现在,售楼处冷冷清清。既然认为房价还要涨,那么多军中的炒家就赶紧再带头排队买啊。一个城市原来一天卖出200套,现在一天才卖出20套,扣除虚假成交量(象股市的自买自卖的对倒盘),分明只有刚需在买。怎么炒家都不买了啊?你多军不买就算了,干吗急着忽悠别人去买呢?人气没了后,孙子(待卖者)急上帝(消费者)不急啊。大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的。那排队的人里有60%不是为了自住的。开发商忽悠不动炒家了,炒家忽悠不动消费者了。最终被忽悠的是自己。11.算精神力量有多大,知房价必跌。房价有上下二个方向,你为何只看到会大涨的一面,却看不到会大跌的一面?是你错误的观念造成的,是你只看到供求关系的重要,却看不到决定需求的更重要的“物质第一”(钱袋子决定需求)和“精神第二”(市场从来不缺资金,缺的是信心)。楼市成了投机市。只要是投机市,价格的涨跌其实就是一个心理游戏。信心在,价格就会继续涨,投机者就会蜂拥入市;信心缺失,投机者当然疯狂套现,价格自然崩跌。

  “精神是原子弹”,威力无比。“人言可畏”,“众口烁金”。上涨时,80%的人心理预期看涨。人的贪心的本性加跟风的习性就显现了。看多理由有100条,心理预期对房价产生了神奇的推动作用。随着房价超越非富人购买力越来越远,随着调控力度的加强,随着亏钱的概率越来越大。人的“斤斤计较”的本性和恐高的习性就显现了。这时,80%的人心理预期看跌。看空理由有101条,跌价传言满天飞,心理预期对房价会产生摧枯拉朽的极大的破损作用,会将“房价”从华山“一条道”推下来。上山虽拥挤却安全无恙。下山拥挤“房价”就要完蛋了。挤上山需要看涨的心理预期和买门票的100万元。拥下山只需要看跌的心理预期加叫喊声。12.算土地量和土地价,知房价必跌.因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的,所以,500万人的市再来500万人,土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨,土地上的房子不但是“可再生”的(拆了建,建了拆),而且可以“多子多富”(6层以下的旧房占多数,拆掉盖24层的,一下子就是4倍的土地)。圈地成风,到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。日本和香港的人均土地少10倍以上,不是照样有房价和地价大跌的时候。

  商品房的第一成本是土地成本。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨,“面粉高于面包”。土地真的能不断上涨吗?上帝要让不听话的人死亡,就让他们疯狂地快速地跑,跑得越快死得越快。如果每套房的地价只有10万元,那么房价真的会再涨20年而不跌。如果每套房的地价30万元,那么房价真的会再涨10年而不跌。如果每套房的地价100万元,那么房价涨不过2年就下跌。如果每套房的地价200万元,那么房价还能涨吗?300万元、400万元…..呢?13.算积压空置量,知房价必跌.盖房最好赚,于是18路军都来搞房地产,越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海,各显神通。到2006年10月底,中国空置房面积多达1.25亿平方米,占压资金达到2500亿元,居中国各行业不良资产之首。到2007年底,房地产开发商囤地约10亿平方米,这些土地量足够开发商进行4年的开发。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。

  下半夜让你开车转遍全城,能见到500人露宿街头吗?说明99.99的人都住在房子里,说明房子不缺。某市,2008年计划建设保障性住房2万套(有的退租)。2007年底待售的3万套,2008年新增待售的2万套。近2个月日成交30套 * 365天 = 2008年可售出1.1万套。加上历年的出祖房空置房18万套,共25万套。人口有进有出,共非自住房几十万套房?供大于求必跌。

  14.算待售率和卖出率,知房价必跌。卖出量可骗人,存货量不骗人。走在街上,往二边看,到处是大工地,雨后春笋,新楼林立。房牛市里,买方踊跃,开盘第三天,售楼处说卖光了,600套待卖 / 每天成交200套 = 待售率为3倍。牛市高位,遇到调控,持币观望,有价无市,20000套待卖 / 每天成交20套 = 新房待售率为1000倍。消费者租房住,等几个月可能节省几万几十万呢。先降价为强,后降价遭殃。开发商等不起,不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低, “买涨不买跌”,越降价越没人买,形成恶性循环,一路走低。上帝公平哪,老爷和孙子轮流当。

  中介比食杂店多。现在,中介门可罗雀,你经过时注意看一下人头就明白了。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。房牛市里,买方踊跃,卖方惜售,二手房每天卖出200套 / 当天挂牌量4000套 = 20分之1的卖出率。牛市高位,遇到调控,空方持币观望,卖方卖意急迫,每天卖出20套 / 当天挂牌量20000套 = 1000分之1的卖出率。有价无市之时,就是即将退潮之时。房市久盘必跌,随后就抢跑道出逃,兵败如山倒。15.算城市化速度,知房价迟早必跌。城市化速度将放缓的原因主要有:

  农民特别是农民工逐步落实计划生育,新进城的年轻人比因年纪大而离城回乡的少。

  石油需求每年飞速增多,而全球石油产量已处在顶峰,近3年日均产量都无法增大,需求与供给已呈现不可逆转的“<趋势”,石油价除了上涨,已经别无选择。1970年代第一次石油危机的时候,全球的石油产量刚刚减少了不到8%,油价就翻了两番。当我们见到150美元一桶时,汽油可能定量计划供给,会导致通货膨胀、物价上涨和经济增长速度减缓。经营成本过大将导致不少企业倒闭和失业人数增多。

  买不到油和油价奇高,已导致用生物燃料来替代。国际粮价随油价一路走高。制作生物燃料的玉米和甘蔗需要量极大,必须有人去扩种。中国13亿,粮食依靠进口做不到,有钱也没地方买去,米国有粮宁喂汽车也不卖给你。

  还呆在农村里的年轻人不多,加上承包土地以家庭为单位,机械化无从谈起,18亿亩耕地已人手不够。

  这些情况都会促使农民工部分回流农村。最后的结果是为了车有粮食吃,更为了人有粮食吃,需要增加对农补贴,动员更多的劳动力进入农业。不可能吗? 50年前的精简下放和40年前的上山下乡,就是一种把城市劳动力赶到农业去的无奈的选择。由于有劳动强度大、工资低、物价上涨使积蓄不容易、买不起房、租房负担重、不如在中小城市干合算等问题。大城市的企业招工难的民工荒说明,回流的苗头已显露出来了,大城市城市化速度减慢,中小城市加快。民工和刚毕业的学生大部分无力买房,刚性需求很大只是多军美好的黄粱美梦,目前已过剩的大城市住房将会过剩,再过剩。16.算市盈率(回本年数),知房价必跌。目前存银行五年期利息一年5.87万元 = 17年可收回投资(市价盈利率17倍)。国际股市被认可的的市盈率是十几倍。2008年3月底,股市的有的绩优股的市盈率20倍,表面是20年回本,但存在炒短线和炒波段的机会,可能2年就回本。2008年买房,近三年,房价下跌的概率很大,要赚取房价上涨的差价是没指望了,只能赚租金。100万的房子年租金3万。100万 - 拆迁时还有40%的价值 = 60万 / 35年 = 每年折旧1.7万,家具家电折旧、中介费和其他费用0.3万,租金实际收益1万元。

  100万的房子 / 租金实际收益1万元 = 100年可回本(市盈率100倍)。

  很明显,买房比存在银行里是吃亏的,比炒股的风险更大。当前房价再涨一倍的话是市盈率200倍。17.算买房投资收益率,知房价必跌。一些债券型基金和银行理财产品年收益在10%以上(2007年集合打新股15%)。100万的房子的租金实际收益1万元,只有1%的回报。如果回报要想达到10%,则年租金就要升高到12万,即每月1万元。12万/ 家庭收入的0.5用于买房 = 租户家庭年收入24万。人年收入12万就要申报个税,家年收入24万的富人大多有多套房,指望比你更富的人来租用你的房?

  在样样都涨但工资涨不多时,非富人连维持每年3万的租金都气喘嘘嘘了,加上正府大盖廉租房和房市不涨使许多被套住的投资房进入租房市场,房租根本就涨不动。今后3年,房价要么在山顶尖,要么在下跌。房价下跌时,房租不跌反涨是不可能的。

  房租涨不动是房市的“不治之症”,它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。为了起码的回报,结果只能是房价下跌一半到50万元。1万的租金实际收益 / 50万元 = 也只能维持2%的超低的可怜的投资收益率。18.算通膨对房租房价的影响度,知房价必跌.如果房价继续上涨,通膨就会继续,后果是,有的实业获利减少,看到炒房有大利,就抽资甚至关厂去炒房,有的企业可能会倒闭或半倒闭,不少人会失业,求租的人少了。物价涨得比工资快,租房人的消费能力下降了,你提租价我就合租,房子空得更多了,租房市场就更加求小于供。这几年房价涨得很多,租价却涨得很少是明摆着的事实。

  将来,如果通货膨胀率更高,如果房价由100万再涨到200万,银行利息就会升到10%以上了(1993年前后的通膨中,利息加保值贴补最高曾大于20%),房租实际收益还是1万 / 200万 = 房租收益率下降为0.5%。房租收益率只是钱存银行的20分之1。买房吃20倍的大亏,房价必跌。

  房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期,由于房价股价已被炒高,买力不济,利率也调高了,熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万,按揭了10年,2006年终于还清了,跑去中介一问,80万!19.算价格波动幅度,知房价必跌. 30年来,哪种商品只涨不跌?在1990年买一部摩托车,当时用了3年的工资,现在2个月可以买一辆。1994年月平均工资300多元,装电话初装费追涨到5000元,是现在的100倍。回头看,那钱花得真是冤啊。

  牛市里价值分析很有用,比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快,讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖,许多老股民就是这样被套死的。在牛市里一个股票从5元涨到20元买入,最高见到30元,熊市里回到5元,5年后新一轮牛市里见到20元金盆洗手,白白付出了5年的机会成本。

  价格有时在价值轴心上方,有时在价值轴心下方。对国民经济而言,石油比房子重要得多,稀缺得多,刚需性更强。2007年夏的股市,中国船舶炒高到300元一股。3个月后比它差不很多的中国石油2007年11月上市首日最高价48.62元,2008年3月下旬石油期价大涨到每桶110米元附近,中国石油反而大跌低见16.7元,还有一大堆人在杀跌。

  房市大牛市里每平米2万元感觉还要涨,一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米1万元咋看咋心虚,许多人跟风杀跌。牛市高估时车水马龙,贪心地追高再追高。熊市低估时门可罗雀,恐惧地抛售再抛售。市场就是这样反复无常,不由分说,残酷无情。我们要听市场的,而不是市场听我们的。可见多军的各种理由在市场面前显得多么的苍白无力。20.算长期投资价值,知房价必跌。房价股价就象太阳,有日出必有日落。房价股价就象海水,有潮起必有潮落。炒房炒股就象打架,打出去不收回拳头,你就被对手打倒了。

  有人说,我不怕跌,我放20年做长期投资。20年里,要历经多届领导,要发出多少新文件?谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退,不会发生大的房熊市?中国已经进入老龄化社会,二三十年后,一对独生子女有几套房,会空出许多房子,可能连租出去都困难,别说再升值了。

  有人瞎说还要涨20年。房价涨幅26%的话,炒家一年只赚11%。1.26 * 1.26 * 1.26 = 2。即每3年涨1倍。3年后100万元的二手房涨到200万元。6年后涨到400万元。9年后涨到800万元。12年后涨到1600万元。15年后3200万元。18年后6400万元。21年后就要拆迁的烂房值得1.28亿元吗?

  21.算使用价值,知房价必跌。2008年买房,最后5年的按揭越交越生气,20年的按揭还清之日你会后悔的。房子的使用价值会随着时间的推移而下降。去看看20年前即1988年盖的老房子吧。你是潜在买房者的话,租房时对这样的老态龙钟的破旧房,连斜眼都懒得瞄一下。想卖房时,银行嫌旧怕被套牢,不肯对买者办按揭。

  20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了,比如电梯经常坏要爬梯18层,电话线老是暗断,电线老化漏电,连水龙头里的水都带电,下水管道漏得像井喷,却因为几百人在扯皮,修不了,物业公司也气走了。特别是随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变,现在的房子显得外观破旧,结构落后,功能不全,必将会被淘汰出局。而且随着技术的快速发展,房子的生命周期将越来越短。就象奔腾3电脑用了一段时间后就不值钱,就没人要了一样。有钱的换房住新房去了,住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次,越住越没面子。 经过20年的大量建房,加上多子多富的那一代人不少不在了,人口大减,房子大量空置。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢?

  土地使用权有70年,但是到30年以上时,正府一看是危房,外观影响市容,加上当官的瞄上房子下面的土地值钱,就要推倒重建更高的楼房了。30岁 + 30年 = 60岁时你还要再花钱买一次房,所以你别以为你一辈子都是有房族,别以为你房奴的日子小于20年。

  你家90平方 / 15层 = 你的土地只有6平米。你那6平米的拆迁价值是很少的,说不定反而要你交出清理垃圾费呢。就象你看不上祖传的山沟破屋一样,你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代。22.算房价收入比,知房价必跌。国际房价收入比为3到6(年)。6 / 收入的0.5用于买房 = 在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房。H市新房平均价10000元* 90平米 / H市平均家庭收入6万= 2007年底H市的房价收入比为15(年)。15 / 收入的0.5用于买房 = 在H市一家人干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。

  2007年495万应届毕业生中,100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工?一对夫妻大学毕业22岁后工作,到50岁平均可工作28年。假如房价再涨1倍,房价收入比为30。22岁 + 60年 = 全市平均全家为了房子需工作到86岁。荒唐!当前房价再涨一倍的话,不利于讲三个代表,不利于讲共富,不利于讲和谐社会。

  目前不少一二线城市的房价收入比在15以上。3年前,米国一顾问公司根据房价收入比,就国际房价购买力做了个调查,看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7),澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。23.算住房痛苦指数,知房价必跌.商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入=住房痛苦指数。

  2007年我国某市住房痛苦指数=10000元/平米÷3333元=3

  2007年新加坡住房痛苦指数=3022加元/平米÷3900加元=0.77

  2005年纽约住房痛苦指数=2045$/平米÷3134$=0.65

  比较的结果说明,当前中国大城市的房价特别高。投资和投机者炒高楼价,普通老百姓望楼兴叹。从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数,如果房价再涨一倍的话,一线城市的富人卖掉3套房可在某个西方国家买4套房。难道大家都不懂这样的道理:农村综合痛苦指数比城里高,有点本事的,有点文凭的,有点钱的都要进城,结果到处是“老幼村”、“穷人村”。

  如果房价再涨一倍的话,就不利于吸引留学生回来为国效力。如果房价再涨一倍的话,就加大了祖国统一的成本。总之,房价再上涨对国家来说是得不偿失的。与国际接轨是大势所趋,历史必然。24.算商家标价与消费者估价的偏差率,知房价必跌。消费者心中有杆称。人们在平日消费中对商家标价已形成了一种大致的宽容度,从讨价和评论就能知道,偏差率超过1.3就难以被消费者接受:“这就值100元,卖150太贵了。”“好吧,卖给你140元”。“140元?老公你买贵了,这撑死就值100元,以130元买还差不多,你让人家赚太多了”。130 / 100 = 偏差率为1.3倍。

  2007年一套新房150万元 / 50万元估价 = 偏差率3倍。再涨一倍到300万就是6倍。问题很大啊:有300万元支付能力的人大多是习惯于“剥削别人”的大款,还会在已是6倍时的2009年再被你小炒家“吃得亏死了”?全市需要的肯接受6倍偏差率的“傻大款”不是几个而是8万个,哪里去找这样多既是“被人卖了还要帮人数钱”又能“赚得流油”的傻大款?

  开发商盖房的积极性与偏差率成正比,偏差率越高越好赚,心情好,房子就多盖。消费者买房的积极性与偏差率成反比,偏差率越高越吃亏,心理承受力就小。因为二手房的主要购买人是收入不高的自住性购房者,钱来之不易,对偏差率会斤斤计较。偏差率6是奇高,历来处于“上帝”地位的消费者在房市可能被忽悠3倍,不会被忽悠6倍。老百姓可能智商不高,但钱商是与生俱来的(你拿走10个月孩子的玩具他就哭)。被忽悠多了就会冷眼旁观,捂紧钱包不肯买。

  大多数待购首套住房者没有接手能力就象大多数人男人没有能力爬上珠穆朗玛峰,高高在上的房价只有走下峰头才有机会嫁出去。25.算汇率,知房价必跌.如果十几年前日元先升值后贬值的“∩状态”一幕重现,我们可以这么做:2009年人民币的升值达到1比6时以48万元人民币买入8万米元,到2012年人民币对米元贬值到1比8时,换成人民币64万元。

  到时二线城市2008年盖的二手房8000每平,等于用48万元人民币买入80平的二手房。如果2007年买这套新房,12000每平*80平 = 需花费96万元。96万 – 五年10万的房租 – 46万 = 节约40万。这个思路说明,在人民币不断升值的现在买房是很吃亏的。26.算其他投资方法的收益,知房价必跌.条条道路通财庙,选择比努力更重要,为何一条死路走到老?可以先租房,创业成功后再买房。听王石的没错,晚几年买房便宜很多。今后5年里,房市要上就一直上,要下就一直下,所以盈利空间不大。有的市场上上下下,1 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 = 在5年里累计的机会2.5倍。赚头较大的其他投资渠道不少。资金具有逐利性,哪有较大的机会就投到哪里。当房价上涨空间不大时,许多人会转向更赚钱的地方。张三做各种投资25年。每年平均20%的收益,100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……(1.2的25次方) = 到60岁是9540万的大富豪。27.算银行房地产贷款充足率和开发商的负债率,知房价必跌。房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。房地产贷款的存量有近五万亿,银行系统面临房价下跌的风险已很大。在次贷风波的提醒下,中央实行紧缩正策,2008年3月宣布自2006年以来第15次上调存款准备金率,大型银行的存款准备金率已达到15.5%。负利率使大多数人不但不愿在银行存钱,还从银行不断取钱出来投资。银行可贷规模小了,资金供不应求,不得不对房地产减少了资金供给。

  许多地产公司的负债率在70%以上,乃至空手套白狼,很容易产生资金链断裂的危机。2008年,在贷币紧缩和房熊市将到来的背景下, 高负债率、低现金流让开发商如坐针毡,因为沉淀在房地上的钱,风险正在加大。开发商贷款1.2亿,等一年光利息就亏1000万 / 12 = 每月亏83万。“逆水行舟,不进则退”。房价只要几个月不涨或盘整,自住者就不买,炒家就提前卖。

  有价无市拖得越久,资金压力也就越大。银行要来讨钱了,2年没开发Zf就要来收地了,建筑公司要求开发商按进度支付工程款,钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货,买者不肯买期房。现金流的回收成了大问题。只有低负债、高现金流的安全状态才能渡过熊市。万科最精灵,表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样,开发商争先恐后地降价卖房,兑现收益,落袋为安。不卖跳楼价,就要人跳楼。28. 算开发商说了多少句真心话,知房价必跌。房地产股是房市的晴雨表。山雨欲来风满楼。由于米国房价下跌引发全球次贷危机和中国部分城市房价下跌,股票投资者担心开发商破产,多数房地产上市企业的股价已经较2007年的高点下跌50%左右。2007年11月1日万科最高价40.78元,2008年3月13日最低价20.37元。拿想上市的公司来说,一边是宏观调控,银根紧缩,银行贷款难。一边是直接融资难:全球的股市都在大跌,难以上市,而且2008年3月证监会发行部公开表示,对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等目的的IPO计划,将不予核准。无法融得资金,开发商看似完美的资金链在正府的不支持下顷刻断裂了,资金不足就会大抛物业,还不行就半倒闭了。

  在此严峻形势下,连房市里开发商的四大名嘴也沉不住气了。2007年底王石抛出“拐点论”,2008年2月冯仑预见三年后多数房企将“卖儿卖女”,2008年3月,潘石屹放出“百日危机”论,志强的嘴不硬了,承认有跌。难道你的底气比他们足?

  万通集团董事局 冯仑说,我个人预见在未来3-5年里,房地产6万家公司,未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去,剩下的都会转型或者退出这个行业。三年后当市场就剩下30%的问题时,多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。

  2008年3月,开发商中的理论家潘石屹公开说:“总体来说,2008年,中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”29.算需要交多少税,知房价必跌。前几年,调控中加税再加税,二手房交易需10%的税和费,使二手房流转快不起来,有利于一手房的销售,买新房的队伍越排越长。现在轮到空军偷笑了,税重使二手房和一手房的销售都困难了,房市流转不动了,卖方的资金链就要绷断了。流通环节中的税,在牛市里你可以让孙子来付,熊市里轮到你当孙子来付了。

  房子卖不动后,开发商没钱买地或有钱也不敢高价买地了,到处都在流拍,2008年上半年ZF拍地收入可能只有2007年同期的10分之一。少了这非同小可的一大块收入,地方财正困难啊。今后日子怎么过?公仆的吃喝拉撒怎么来?当官的有句口头禅:办法总比困难多。可能与国际接轨,实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变,即“以地生财”为“以房生财”所取代。每套房子都有一本产权证,在电脑上清清楚楚的。推行起来跟收水电费一样简便易行。比如你所在区域每平米交税标准为2元,你家3人有500平米的房子,每人免税面积为50平米,你自己象交水电费一样到银行去交350平米*2 = 700元的税。为什么要乖乖地去交,不交就记黑帐,房屋不能交易,银行卡冻结,不给贷款。这税开头少,财政困难了就越来越多。你的房子多了就是无私奉献。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家,养不起,炒不起,不合算,许多人不得不卖出大部分。10万套房同时抢过独木桥要卖出,就象京城大堵车一样,房价不跌才怪呢。30.算米元流入多少,知房价必跌.中国目前经济的表象与日本"失去的10年"之前状况有许多相似:米国大印钞逼人民币升值、流资使股市和楼价的疯涨,通胀日重而难治。我国为了治通胀之病,控制货币发行量、紧缩银根和加息的药不得不服,米国却在落井下石:大幅减息,大印米元,逼人民币对米元升值,从而将更多的米元赶进我国。米元必需兑换成人民币才能流通,于是我国不得不对应地加印人民币,难以紧缩银根,所以流动性泛滥不已。人家减息而我国加息的话,会导致更多的米元流入。而且,米元贬值促使油价创下110米元/桶的新高。米国还制定了新的生物能源正策, 让汽车与人争吃玉米,带来粮价大涨。这些对我们通胀都是火上浇油啊。于是通胀率不断上升,物价上涨面在扩大。

  在这样一个经济状况恶化却进退两难、苦无良方之际, ZF不可能让楼市也来个火上浇油。如果不加息或小加息,就会通膨上升。通膨上升会导致企业成本增加,盈利减少,工资难涨,大众购房能力下降,房价会跌。如果大加息,也是企业成本增加,盈利减少,工资难涨,大众还贷能力下降,房价也会跌。所以楼市已经脱水,将要缺血,必跌无疑。31.算国家的损失和经济困难度,知房价必跌。房奴的最大损失莫过于投资机会和成才机会的损失,国家的最大损失莫过于人才的损失。股价房价大涨后,各行各业用房成本增加了,员工买房租房的压力增大了,人心浮躁,上班搞科研,下班谈股谈房,不少人沉不下心来做实事,要求涨工资,不涨就留不住人才。一家欢乐百家愁,一荣九损,业态失衡,对生产力将是很大的破坏。长此以往的话,后果是“落后就要挨打”,后果是难以国家统一,后果是社会难以稳定。

  2008年初温ZL在一个公开场合说:2008中国经济将很困难。话音刚落,一场50年罕见特大雪灾袭击了我国南方广大地区。来自美国的次债危机的影响不断蔓延,美元持续贬值,流入中国的外资何时何量可能流出中国令人不安,全球包栝大陆的股市跌跌不休,国际金融市场风险增大。国际市场粮价不断上涨,石油已创下每桶110美元的新高。通膨加剧,物价指数节节攀高,到2008年二月份已达8.7%,创下十一年来的新高。高企的房价和巨大的还款的压力使得居民不得不缩减其他消费开支,造成内需不足,造成对外贸的依存度更高。可是,2008年二月份出口贸易顺差从一月份的18%,急剧降到6%。一些外向型厂家出口订单减少,生产原材料涨价,人工成本大幅增加,挤压了厂家的获利空间,珠江三角洲和山东的一批企业破产倒闭或被迫外迁内迁。有的企业倒闭半倒闭造成失业人数增多,有的企业经营困难就难以提高工资待遇而造成民工荒,就象闯下大祸的孩子会被打屁股一样,为缓解这么多的宏观经济困难,奇高房价的下跌是必要的回归。32.算物价涨了多少,知房价必跌.2008年 2月份,居民消费价格总水平同比上涨8.7%。其中,城市上涨8.5%,农村上涨9.2%;其中,食品价格上涨23.3%。通货膨胀就是“钱水泛滥”,“钱狗满街”,就是实物增加不多而钱增加很多。某个城市的实物有生产有消耗,在2年里净增长不多,稀缺资源还减少了。2006年和2007年成交房子10万套 * 平均每套比2005年涨价40万 = 资金多出400亿。房价再涨出300亿的话,那物价还不再涨啊!

  牵牛要牵牛鼻子,打蛇要打七寸,要先管好房价这个涨价的“带头大哥”。你管不住大哥,就别想管住大家,大家就涨价不断,社会就无法稳定。最终,大官为了江山,中小官为了交椅,不得不强迫“带头大哥”带头降价。正府真正担心的是,过度暴涨后的暴跌。如果房价真的能够一直维持上涨,正府没什么需要担心的,就不会一直在调控了。一步一步地调控下去,量变到质变,调久必跌。33.算正府的风险度,知调控后房价必跌。金融安全和社会稳定的问题是压倒一切的大问题,是大棋盘上的“大车”。房市只是“小卒”。大城市房价已涨5倍,泡沫已大,结果:一是ZF趁早主动地碰破它,房价中跌。二是气球气球突然破了,房价大跌。再涨下去的话,就是用红包欢送外资胜利大撤退,就会被索罗斯们逃顶。日本和东南亚前车有鉴,后患无穷。要么ZF“主动地由自己”把“小卒”(房市)收拾了,要么物极必反,“被动地让别人”(外资或“天老爷”)来收拾你的“大车”所以ZF“丢卒保车”是“人在江湖,身不由己”啊。ZF最终不会无动于衷,坐以待毙。有病不治,拖成大病就要死人。不软着陆,就会硬着陆。不要有幻想,真到了威胁国家金融安全、社会稳定的时候,真到了威胁“交椅和帽子” 的时候,亏死一批炒房的人不算什么大事,前几年股市大跌5年有谁真死了?你看谁行动过激了?

  到2008年年底房价跌60%的话,银行也没有大风险。几年一路放贷过来原来市价低,平均每套房市价70万,评估70万 * 0.7 = 银行只贷给49万。到208年年底平均每套房已还贷9万。最高市价100万元跌60%到40万元,银行还保本呢。到40万元,你也不会停止还按揭的。因为不停止,有反败为胜的机会,下一轮房牛市是150万;如果你断供,首付打水漂了,房子被拍卖后你分文没得到。今后你就要白手起家。几年后重新买房时,银行不理你,只能一次性付款150万。人家银行不比你傻,早就算计过了,不必担心下跌引发特大的收房风险。所以那种“为了保银行,正府不敢调控”的观点是错误的,该调控时还是会调控。34.算中央2套唱空次数,知房价必跌。说你跌你就跌,不跌也跌!2008年初,中央电视台不断曝光楼市,说楼市在跌,即便楼市没有跌,这么一宣传,那些想买房的必然观望,那些炒房的必然不敢接手!股民都记得,前一段股市大跌前, 中央2套《经济半小时》播出对杨百万的访谈,不听劝的都吃大亏了,别怪ZF没提醒啊。

  中央2套在2007年12月24日晚10点《经济半小时》播出对王石的访谈,听下来就象代表ZF在说话。王石是老D员,D纪要求在正治上与中央保持高度的一致,所以听下来就象D员在表忠心。王石说:不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。万科降价的原因是房市回归理性的拐点已经到来,是对调控的回应。劝发展商要看到,这次调控跟以往不一样。劝大家3、4年以后再买房子才合算,那时的房价会较低,质量会提高。35.算关门养狗后还有多少游资,知房价必跌.。游资泛滥和严重的通货膨涨会导致经济乱局。游资泛滥和严重的通货膨涨说到底是钱太多,多了就象恶狗到处(到商品市场和金融市场)伤人,就象长江洪水到处(到商品市场和金融市场)泛滥。治理游资泛滥和通货膨涨的最好办法是合龙关水,关门养狗。股市和房市大跌就形成合龙关水,关门养狗。股市已在合龙关水,关门养狗,2007年10月天价6124点到2008年3月低见3357点。就象100只“狗”(游资,包栝境外的)有70只被套住,只有3只在“为主人站岗”,还用担心恶狗到处伤人吗?就象三峡大坝合龙后把7分的长江水留在上游,只有3分水在下游“为人民服务”,还用担心洪水到处泛滥吗?几十万亿的资金被关在房市股市里无法动荡,还用担心游资泛滥和通货膨涨吗?36.算流资在房市的减少了多少,知房价必跌。全球有数以百万亿美元的投机性流资,大陆有数以十万亿元的投机性流资。近几年在大陆的流资不少,主战场在股市和房市。目前楼价被高估了。流资具有很强的逐利性。与楼价相比较有被低估的洼地的话,流资就会流到新的地方。国内有洼地,比如香港股市、农产品期货,还有A股有不少已大跌40%以上的蓝筹股和房地产股。而且,房市有价无市,几百万的城市2007年一天成交200套,现在一天才成交30套,交易期需要一个月,大资金进房市出不来。不象进股市,卖出只要一分钟,进得去,出得来。所以流资炒楼的信心已减弱,在房市的存量减少了。

  为了治理通货膨胀,不能让国际游资大进入。对已进入的国际游资要为我所用,让狗为我站岗。房市是不行了,国家只得让股市来充当蓄水池了。股市上涨可获利,大跌有机会再次抄底,总比不死不活地一直在高空做平行飞行或小幅下跌的房市更有盈利的机会。来房市的资金不少是成本很高的赚钱期望值很高的短线投机资金,其中有的是中小企业的流资在赌一把。许多资金为了救急企业而被迫撤出房市,一些资金为了应急高利贷还款而被迫撤出房市。随着赚钱效应的消失和下跌风险的加大,资金流出量已远大于流入量,资金失血不断加剧。37.算房贷杠杆的风险度,知房价必跌。在房牛市底部每平米3000元时没有投资理念不知可买。在初升段4000元时半睡半醒,没有及时买。

  在房牛市中段7000元时以为泡沫已经出现,心存恐惧,不敢追买。

  房市急风骤雨式地往上走到10000元,亲朋好友都在买,不断传来赚钱的好消息,如梦方醒,开始准备钱了。

  在房牛市尾段,开发商每月提价, 行情一浪高过一浪, 禁不住利诱,在12000元时买进了。

  不久,在欢呼声一片中见到最高点15000元。

  房市下跌不止,低点不断被跌破,才发现巴菲特握紧股票几十年的方法在我们投机市里行不通,才慌张地杀出来。

  房贷放大亏损,是“杠杆毒药”。炒家购买300万的房子,自己只有100万,按揭200万。房价跌了一半,价值下降为150万,死定了。连续下跌后就会无力还按揭,3个月未交按揭款,银行就来收房。拍得150万,自己的100万不见了,成为“负翁”欠银行50万,没有东山再起的机会。房价涨时,放大盈利而笑不拢嘴。房价跌时,放大亏损而哭干眼泪。因为后果严重,到时会争先恐后地卖,“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。38.算房市流通速度,知房价必跌。房市流动性差最致命。100万元的股票要卖出时,用电话委托只需1分钟,款就到帐了。一套房你可能1年还卖不出去。交易期需要1个多月,买者给你2万元定金,第29天他发现房价已下跌了3万,因为大跌后还要阴跌三五年,他宁亏2万也不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。房市没有快速的出局机会,一旦关门打狗,就象“下行的电梯”的铁门,“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。面对这一结局,许多人在高位就会恐慌,就会争先恐后地杀低抢跑道卖出,从而引发大跌,推动大跌。

  “赚头,平中,亏尾巴”。踏错节奏要吃亏!房地产市场有周期性,涨几年后跌几年,跌几年后再涨几年。大陆人炒房是第一回,不少人对周期性和阶段性不了解,分不清春夏秋冬,秋风扫落叶了还在大量播种。搏傻搏的是看谁跑得快,跑得慢的猪是要挨刀的。奇高的价格强不过日本鬼子,不可能挺过8年。39.算房市下落速度,知房价必跌。在股市里,小散户量小,一分钟就卖光了,跑得快是优势。庄家去炒一只小型股票,拥有几千万股。卖出需要大于10天的时间。于是,应用短炒手法,经常洗盘,经常走小熊,有时上,有时下,使小散户搞不清方向,进出频繁,多数小散户没有大盈利,卖出的欲望不强烈。到高位后,庄家先连续几天大幅拉高,然后又几天在高位上下宽幅震荡,形成巨量后混水摸鱼地卖出。95%的股市庄家都可以这样子跑掉。开跌后,有上下小幅震荡的短炒机会,只要你肯杀价就会有人来接手,加上有10%跌停板的缓冲,所以股票大跌时会跌得慢一些。

  2007年底之前的房市涨就一直涨,不回头,不洗盘,不走小熊,所以大多是丰厚盈利盘。一旦大势不好,大利空袭来,炒家卖跌不卖涨,不少丰厚盈利盘有强烈的落袋为安的欲望,而买家买涨不买跌,于是挂牌卖出量增到20000套 / 每天成交减为20套 = 1000倍的待卖率。自行车上坡时要有大的力量,下坡时力量小也会下滑。房市下跌时成交量小也会下跌。下跌时,没有炒短者接手的缓冲,没有10%跌停板的缓冲,下落的速度会比股市还要快,一旦走熊就是大熊,包栝许多开发商和大户会跑不掉,会套在高位。1998年香港的“一夜赤贫”说的就是这样的情况。40.算房市涨跌有几个阶段,知房价必跌。房市涨跌一个周期有8个阶段:

  第1阶段是初露锋芒,慢步缓涨,跟者不多。

  第2阶段是如日中天,买者日多,到处盖楼。

  第3阶段上涨加速,迭创新高,排队拥挤。

  第4阶段是高位盘桓,有价无市,地价下跌。

  第5阶段是先知降价,拐点到来,开始中跌。

  第6阶段是后觉跟进,恐慌卖出,房价大跌。

  第7阶段是钝刀割肉,阴跌后盘,盘后阴跌。

  第8阶段,横盘筑底,黎明之暗,上涨前夜。

  目前各地的房市,排队拥挤的第3阶段已过,许多地方处于有价无市的第4阶段,广深处于房价大跌的第6阶段。大炒家卖量大,在有价无市的第4阶段和开始中跌的第5阶段才出货就出不了手,要打提前量。在排队拥挤的第3阶段,大炒家会发扬风格,把出货的良机送给你而把套牢的痛苦留给自己吗?

  大炒家能掐会算,不会在2008年才出货,要打提前量.2008年才出货的叫后知后觉,2009年出货的叫杀跌出局,2010年还不出货的叫深度套牢或坐电梯回到地下室。

  聪明的小炒家会在开始中跌的第5阶段杀跌出局,在此阶段还不出货的过后就会后悔了。41.算房价下落的势能,知房价必跌。学物理学得知:涨得越高,下落的势能就越大。如果只上涨10万元,那么房市下落的势能小,不会跌。如果上涨50万元,那么房市有下落的势能,但只会中跌。如果上涨100万元,那么房市下落的势能大,会大跌。如果再上涨共200万元,那么房市下落的势能特大,会大暴跌。正府不愿看到大暴跌,就会提前进行调控,调久必跌。

  一旦下跌,就象一块被推到高坡上的大石头,势能太大了,滚下来时谁也阻挡不了。涨时超涨,跌时超跌。2009年后,房子变成了任人杀跌的“负资产”。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。熊市不言底,阴跌再阴跌,不反弹。每套房每月跌2万元。下跌的第一年,跌去24万,外加资金成本损失10万,共损失34万。下跌的第二年,又跌去34万,下跌的第三年……“识时务者为俊杰”。“好汉不吃眼前亏”,面对银行要收房,几人能顶得住?20万套出租房和空置房想卖出,非富人无力承接,炒家就把自己套住了。42.算房熊市的跌幅,知房价必跌。真的跌到低价位,环境和气氛都已经发生了180度的大改变。抄底的人抄在了地板上,却没想到还有地下室;抄在地下室的,没想到下面还有地窑;抄到了地窑的,没想到下面还有地狱。地狱又分18层。

  降价10%时,会有80个抄底的人进来。房价降到20%时,就有很多人的首付白交了,等于全额贷款,这时进来抄底的人只有40人。降到30%,这时进来抄底的人只有20人。降到40%时,大家全都愣住了,抄底的人不见了。买一个套一个,买2个亏一双,满街都是套牢亏钱人。听到的都是坏消息,大家都恐惧了,会往下看跌。

  KFS和炒家由几千万人组成,不可能“铁板一块”,必然有一部分顶不住资金压力而不得不降价。潘多拉的盒子一旦打开,谁也挡不住。象卖彩电一样的价格战就开始了。即使有95%的人信念坚定,100年也不卖,但房市的定价权总是掌握在少数人手里,只要有5%的动摇分子要“落袋为安”或割肉,就足以把房价杀低40%。

  空头们发现:早买一个月就多亏3万,买一个套一个,越跌越没人买。炒家发现:晚卖一个月就少赚3万,越跌越有人要卖。于是恐慌声一片,秋风扫落叶,兵败如山倒,跌跌不休,直至三五年后物极必反。

  楼市即将上演“胜利大逃亡”。风吹草动就动摇,有人先过独木桥,发扬风格你让路,大跌开始能逍遥?

  艾略特波浪理论蛮灵验的。2001至2005年的股熊市,2245点见大顶,,ZF救市5年,跌到998点才救成。有人估计跌0.5,有人估计跌0.618,所以实际折中跌0.56。43.算日本和香港房跌幅度,知房价必跌.1989年,泡沫经济的最高峰,东京帝国广场下面一平方英里土地的价格,居然比整个加利福尼亚的土地价值还高。把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国。1991年,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去,陆续竣工的楼房没有住户,空房到处都是。房地产价格狂跌60%左右,到现在都爬不起来。。日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比,住宅地价已经下跌了46%,商业用地下跌了约70%。有人在泡沫经济前夕,用5亿日元买了一套房子,结果到1990年中期,只值1亿日元。

  1997年,香港房价炒到了10万一平米。1998年开始连续下跌6年,下跌65%左右。2003年非典,跌到均价33000。当时,人们的常用词是“一夜赤贫”、“一贫如洗” 和“百万负翁”。以前,香港人也是认为人多地少,房子不可能下跌。现在,他们经历过了1998年的房地产崩溃,亲眼看到身边的人因为炒房子而倾家荡产,所以甘愿去租房子,不愿意冒险。44. 算傻子有几种,知房价必跌.有五种傻子。

  一是高价卖身的房奴。

  二是有赚不跑只是坐了一回电梯的死多头。

  三是接了最后一棒成了“被套牢的房东”的假空头。

  四是初跌就买而吃亏立现的假滑头。

  五是不理会ZF的调控而死赖在温水锅里的青蛙。

  要人弃我取,人取我予。不要有从众心理。真理不一定站在多数人一边。众人皆看好,则行情未必继续好。不要理会专家看好和安慰的话,行情总在一片看好声和欢呼声中结束。一个趋势形成后就很难改变。房价上涨的大趋势发生时,开弓没有回头箭,会涨得很高。下跌的大趋势发生时,落箭不会半空停住, 会跌到地板。涨久必跌,跌久必涨。每一个多头都有自己的100个理由希望它将继续下去,直到永久,但是要知道:社会经济承受力就象一根扁担,200斤是极限,500斤压上去一定会压断的。

  随机应变当滑头,才能在变化莫测的房市里永远生存。滑头就是在房市上涨波段初期当多头,在上涨波段末期和下跌波段初中期当空头。对投资者而言,房牛市可以赚大钱,房熊市可以抄大底,都是好机会。

  要赢就要当“智钱”(房牛市里踏空的傻空和房熊市里深套的傻多都要除外),独立思考,爱算细帐,胸有成竹,一叶知秋,先知先觉,顺势而为,牛勇熊怯,铜价买金,爱吃鱼头,让出鱼尾,回避风险,搏取大利。

  炒股炒房炒的是“概率”。盈的概率高就炒,跌的概率高就跑。作为一个成熟的投机者,会在大概率事件上介入。以目前的形势综合判断,投机者不会轻易介入楼市的,因为要继续暴涨的概率已不大,获利的概率已不大,获利空间已不大,来交学费和接棒站岗的概率很大。2006年跌的概率为10%,2007年30%,到2008年还在炒房的话,是在跌的概率为70%的情况下去豪赌升的概率为30%的赌场傻蛋。45.算木桶最短的那个桶板有多长,知房价跌多少.一个木桶能装多少水是由最短的那个桶板决定的,其中一个桶板只有一半长,水就流掉一半了。一个人的寿命的长短是由最差的那个器官决定的,有一个器官得绝症,人就完蛋了。所以房价要跌,主要的理由中有一种成立就足够了。这就是风险。如果知道这个道理,还在看多,这样的多头就是傻多。题目也可是:45种算法,计算结果都是房价必跌。楼市有风险,入市需谨慎!决策细算帐,责任应自担!

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